Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Sözleşme Örneği İndir

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu sözleşme, kiralanan mülkün şartlarını ve tarafların haklarını belirler. Kira Sözleşmesi genellikle kiralama süresini, kira bedelini, depozito miktarını ve diğer önemli detayları içerir. Kiracının hakları arasında barış ve huzur içinde yaşama, mülkü kullanma ve tadilat yapma hakkı yer alırken, ev sahibi mülkün düzenli bakımını ve kirayı zamanında tahsil etme hakkını taşır. Kira Sözleşmesi, tarafların haklarını korur ve anlaşmazlıkların önüne geçer. Kiracı ve ev sahibi arasında adil bir ilişki ve karşılıklı sorumluluklar sağlar.

Türk Borçlar Kanunu m.299’da yer alan hükme göre kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşmedir.

Yukarıda açıklanan tanımdan da anlaşılacağı üzere bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını devreden kişiye kiraya veren denir. Kiraya veren, kiralananın maliki olabileceği gibi kiralanan üzerinde intifa hakkı sahibi veya kiracılık hakkı olan biri de olabilir. Kiracı ise, bir bedel karşılığında kiralananı kullanan veya kullanmakla birlikte ondan yararlanan kişidir. 

TBK m.299’da kira sözleşmesine ilişkin genel bir tanım yapılmış olup özel nitelikli kira sözleşmeleri kanunun ilerleyen madde fıkralarında yer almaktadır. Genel olarak kira sözleşmelerinin türlerini sayacak olursak:

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi
2. Ürün Kirası Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Aşağıdaki örnek, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine göre hazırlanmış bir konut kira sözleşmesidir. Kopyala düğmesiyle metni alabilir, Word ya da PDF olarak indirebilirsiniz. Noktalı alanlar taraflarca doldurulur, özel koşullar bölümü kiralananın durumuna göre genişletilir. ^[1]

Sözleşmeyi Doldururken Dikkat Edilecekler

Örnekteki bazı hükümler kanunun emredici kurallarından geliyor, bazı klasik matbu kontrat maddeleri ise bu kurallara aykırı olduğu için örneğe alınmadı. Doldururken şu noktalar uyuşmazlık çıkarmayı önler.

• Tarafların ad, soyad ve adresleri kimlik ve tapu kaydıyla birebir yazılır, kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenir. Kira bedeli hem rakam hem yazıyla yazılır, yıllık tutar aylık tutarın on iki katıyla tutarlı olmalıdır.
• Artış oranı serbestçe yazılamaz. Yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz, bunu aşan oran yazılsa bile kanuni sınır uygulanır. ^[2]
• Güvence (depozito) en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kanun, paranın kiracı adına vadeli bir banka hesabına yatırılmasını ve iadenin banka üzerinden yapılmasını öngörür, elden alınan depozitoda bu koruma işlemez. ^[3]
• Matbu kontratlardaki “… mahkemeleri yetkilidir” maddesi örneğe konmadı. Yetki sözleşmesi yalnızca tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir, konut kiracısıyla yapılan bu şart hüküm doğurmaz. ^[4]
• Kefil alınıyorsa kefilin sorumlu olduğu azami tutarı, kefalet tarihini ve “müteselsil kefil” ibaresini kendi el yazısıyla yazması şarttır, aksi halde kefalet geçersizdir. ^[5]
• Gerçek kişilerce konut olarak kiralanan taşınmazların kira sözleşmeleri ve bunlara konulan kefalet şerhleri damga vergisinden istisnadır, vergi dairesine gidilmesi gerekmez. İşyeri kiralarında ise damga vergisi ve stopaj yükümlülüğü ayrıca değerlendirilir. İşyeri kirasında ödenecek tutarı damga vergisi hesaplama aracıyla sözleşme bedeli üzerinden bulabilirsiniz. ^[6]
• Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine hüküm eklenemez. Özel koşullara yazılan böyle bir madde imzalansa bile geçersizdir. ^[7]
• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin içine değil, kiralanan teslim edildikten sonra tarih taşıyan ayrı bir belgeye alınır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhüt geçersiz sayılır. ^[8]
• Taraflardan biri vekil ya da şirket adına imza atıyorsa vekaletname ya da imza sirküleri sözleşmeye eklenir, aksi halde temsil yetkisi sonradan tartışma konusu olur.

Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

• Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
• Devrin bedel karşılığında olması
• Tarafların Anlaşması
• Bir Şeyin Kullanılmasının Devri

Kiralanan şeyin konusunu ancak maddi bir şey oluşturabilir. Söz konusu maddi şey taşınır olabileceği gibi taşınmaz da olabilir. Kiraya verenin kira konusu şeyi kiracıya devretmesi gerekir. Bu devir belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de olabilir (TBK m.300/1).

• Devrin bedel karşılığında olması

Kira sözleşmesinin asli unsurlarından biri de kiracının kira konusu şey için bir bedel ödemesidir. Kiracının ödeyeceği bu bedel genelde belirli miktarda bir paradır. Kira bedeli olarak ödenecek olan paranın kural olarak Türk parası olması gerekir. Ancak TBK m.344/4’te yer alan hükme göre kira bedeli yabancı bir para birimi olarak da kararlaştırılabilir.

• Tarafların Anlaşması

Kira sözleşmesi de bir sözleşme olmasından dolayı doğal olarak sözleşmenin kurulmasına ilişkin genel hükümlere tabidir. TBK m.1’de yer alan hükme göre sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Dolayısıyla kira sözleşmesinde de tarafların iradelerinde karşılıklılık ve birbirine uygunluk aranır.

• KİRA SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL 

Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmesinin şekline ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla TBK m.12/1’de de belirtilen hüküm gereğince kira sözleşmesi hiçbir şekle bağlı değildir. Kira sözleşmesi açık irade beyanı ile gerçekleştirilebileceği gibi örtülü bir irade beyanı ile de gerçekleştirilebilir. Netice itibariyle kira sözleşmesinin tarafları sözleşmeyi resmi yazılı şekilde gerçekleştirebilecekleri gibi adi yazılı şekilde ya da sözlü bir şekilde de gerçekleştirebilirler. 

Kira Sözleşmesinin Şekline İlişkin Yargıtay Kararları

HD., E. 2017/475 K. 2017/1589 T. 27.2.2017

“…Kira sözleşmesinde, bir şeyden bedel karşılığı yararlanma ve kullanma hakkını veren ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Kiralayan kiralananın kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli öder.

HD., E. 2015/8204 K. 2015/8841 T. 22.10.2015

“…Dava tahliye taahhüdü nedeniyle başlatılan icra takibine haksız itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin esaslı unsuru olan kira bedeli kararlaştırılmadığından kira ilişkisi kurulmadığı gerekçesi ile istemin reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Takiple dayanılan ve karara esas alınan 2.12.2013 başlangıç tarihli ve 5 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedeli kararlaştırılmamıştır. Yine 2.12.2013 düzenleme ve 1.5.2014 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesi davalı tarafından imzalanmış ve imzası inkar edilmemiştir. Kira sözleşmesini başlangıcında kira bedeli belirlenmese dahi tahliye taahhütnamesinde tahliye edeceği tarihe kadar olan bütün kira borcunu ödeyeceğini de taahhüt etmiştir. Kira sözleşmesinde salt kira bedelinin gösterilmemiş olması sözleşmenin kurulmadığı anlamına gelmez. Bu durumda davacının geçerli olan tahliye taahhütnamesine göre icra takibi başlatmasında ve dava açmasında bir usulsüzlük bulanmamaktadır. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay Kararlarına bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz. https://karararama.yargitay.gov.tr/

Kiracının Borçları Nelerdir?

• Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracının asli edim borcu, kira bedelini ödemektir. Nitekim TBK m.313’te bu husus “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Şeklinde ifade alanı bulmuştur. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde temerrüde ilişkin hükümler uygulanacaktır. (TBK m.315).

• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu

TBK m.317’ye göre “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” 

Kanun metninde yer alan “olağan … giderler” ifadesi, kiralananın ufak tefek temizlik ve bakım giderlerini temel almaktadır. Örneğin kapı kilidinin bozulması, musluğun kırılması gibi hallerde olağan bir bakım mevcuttur. Bununla birlikte, olağan temizlik giderlerinden anlaşılması gereken, öncelikle kiralananın özenle kullanılmasıdır. Dolayısıyla kiralananın kir, toz, pas gibi sebeplerden ötürü temizlik giderlerine yine kiracı katlanacaktır. 

Ancak olağanüstü sayılabilecek düzeyde olan temizlik ve bakım giderleri kiracı tarafından karşılanmaz. Örneğin binanın komple dış cephesinin boyanması veya asansör, kazan dairesi bakımı gibi giderlere malik katlanır.

• Kiracının, Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

TBK m.316/1’de ilgili husus “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Şeklinde düzenlenmiştir. 

Kiracının kira bedeli haricinde bir diğer yükümlülüğü, kiralananı özenle kullanmak, taşınmazlarda ise buna ek olarak komşulara saygı göstermektir. Dolayısıyla kiracı, kiralananın taşınır veya taşınmaz olmasına bakılmaksızın, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananın taşınmaz olması halinde ise kiracı ayrıca komşulara saygı göstermek de zorundadır. 

Özenle kullanma deyimi soyut bir şekilde ifade alanı bulmuş olmakla birlikte geniş değerlendirilmelidir. Örneğin; kiralanana zarar vermemek, kiralanana gelebilecek her türlü zarar ve tehlikeye karşı önlem almak, kiralananın kullanım amacını değiştirmemek, nitelik ve niteliği etkileyen nicelik değişiklikleri yapmamak… 

Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil edecek eylemlerde bulunması halinde, TBK m.316/2 ve 316/3 hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

• Kiraya Verene Ayıpları Bildirme Borcu

TBK m.318’de yer alan hükme göre, “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.”

Bu hüküm hem kiralayan açısından hem de kiraya veren açısından lehe olan bir hükümdür. Kiracı, kiralananda kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıp ile karşılaştığı zaman durumu kiralayana bildirmesiyle olası zarardan kurtulmuş olur. Hem kullanmış olduğu kiralananda daha iyi şartlarda oturma imkânını yakalar hem de ayıbın giderilmesinden doğacak olan zarardan kurtulmuş olur. Kiralayan da ayıbın kendisine zamanında bildirilmiş olması halinde mülkünü daha büyük zararlara uğramadan ve enflasyonun da etkisiyle daha büyük masrafa girmeden ayıbı ortadan kaldırabilme imkânına sahip olacaktır. 

Ancak unutulmaması gereken husus, “kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar” deyiminden ne anlaşılması gerektiğidir. Kiracı, kiralanana zarar vermeyen basit, küçük ve önemsiz nitelikteki ayıplar için giderim yükümlülüğü kiracıya aittir. Bu tür ayıpların giderimi kiracıya ait olduğu için de kiralayana bu tür ayıpların bildirimini yapmak zorunluluğu bulunmamaktadır. 

• Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu

Kiracı, yukarıda ifade ettiğimiz ayıplar giderilirken buna katlanmak mecburiyetindedir. Buradaki yükümlülük kural olarak pasif bir yükümlülüktür. Yani kiracının hiçbir eylemde bulunmaksızın ayıpların giderilmesini beklemesi ve müdahale etmemesidir. Ancak kiracı kimi zaman aktif bir yükümlülük içerisine de girebilir. Örneğin ayıbın giderilmesi için gelen ustaya kapıyı açmak, ustanın eve girişine izin vermek… 

TBK m.319/1’de “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.” Hükmü yer almaktadır. 

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiracı yalnızca ayıpların giderilmesine değil, zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla da yükümlüdür. Örneğin binada deprem önlemi amacıyla sağlamlaştırma çalışmalarına da katlanmak zorunluluğu bulunmaktadır. Ya da giriş kat için pencerelere takılacak olan demir korkuluklar, bina güvenliği için yapılacak olan duvarlar örnek olarak gösterilebilir. 

Aynı maddenin devamında yer alan fıkrada ayrıca kiralananın üçüncü bir kişi tarafından gezilip görülmesine müsaade edilmesi hususu “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. (TBK m.319/2) şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının bu fıkraya dayanarak katlanma borcu altına girebilmesi için kiralanan bakımından;

• Bakım 
• Satış 
• Sonraki kiralama 

Amaçlarından birinin bulunması gerekir. Ancak bu amaçlar kiracının katlanma borcu altına girebilmesi için tek başına yeterli değildir. Ayrıca bu amaçların gerçekleştirilebilmesi açısından “zorunluluk” ölçütü de aranacaktır. Zorunlu olmadığı takdirde kiracı için katlanma borcu doğmayacaktır. Ayrıca kiralayanın, bu amaçların gerçekleştirilebilmesi için önceden kiracıya haber vermek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Nitekim TBK m.319/3’te bu konuya ilişkin “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Kira Hukuku Ve Kiracı Tahliye Davaları Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

• Kira Tespit davası açılması ve dava takibi,
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması,
• Tahliye taahhüdü hazırlanması,
• Tahliye davası açılması ve takibi ,
• Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılması ve dava takibi,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ve dava takibi,
• Kira hukukundan kaynaklı diğer tüm uyuşmazlıklara ilişkin davalar,

İstanbul Kira Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı İçin Hukuk Büromuza Ulaşabilirsiniz

İstanbul’ da faaliyet gösteren Harbiye Hukuk Bürosu alanında uzman kadrosu ile kira hukuku ile ilgili tüm uyuşmazlık konularında ev sahibi ve kiracı arasında arabuluculuk ve danışmanlık yapmaktadır. İstanbul kira hukuku avukatı kadromuzla kira bedellerinin güncellenmesi, kiracının tahliyesi, konut ve işyeri kira sözleşmesi hazırlanması, kira sözleşmesinin yenilenmesi konularında İstanbul kira hukuku avukatı ve İstanbul kiracı avukatı için Harbiye Hukuk Bürosuyla iletişime geçip detaylı hukuki destek alabilirsiniz.

Av. Şamil Kaya

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında onur derecesiyle mezun olmuştur. Lise öğrenimini yatılı şekilde Erdoğan Akdağ Anadolu Öğretmen Lisesi’nde 2010 yılında birincilikle tamamlayan Şamil Kaya, 2018 yılında başladığı Anadolu Ünivers...

Tüm yazıları