HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ

Taşınmaz mülkiyeti konusunda bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından sahiplenilmesi, çeşitli uyuşmazlıkları meydana getirebilmektedir. Hisseli taşınmaz mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu muvacehesinde düzenlenmiş olsa da kişiler arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Hisseli tapuda karşılaşılan sorunlardan biri, bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan kendi hissesini üçüncü bir kişiye satmasıdır. Bu tür durumlar, diğer hissedarları mağdur edebilmekte ve ciddi hukuki sonuçların doğmasına sebebiyet verebilmektedir. Bu makalede hisseli tapuda habersiz satışın hukuki boyutlarını, yaratabileceği sonuçları ve bu tür durumlarda neler yapılabileceği ele alınmıştır.

HİSSELİ TAPU NEDİR?

Hisseli tapu, bir taşınmazın paylara bölünerek birden fazla kişi tarafından sahiplenildiği, pay sahiplerinin adlarının tapuda açıkça yazdığı tapu türüdür. Hisseli tapuda paylaşılan, tapunun fiziksel sınırları değil, taşınmaz üzerindeki pay oranlarıdır. Maliklerin taşınmaz üzerinde belirli oranlarda payları bulunmaktadır ve bu oranlar, taşınmaz üzerinde sahip oldukları mülkiyet hakkını ifade etmektedir.

Hisseli tapuda birden fazla malik bulunmakla birlikte, malik sayısında herhangi bir sınır yoktur. Hissedarlar, kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilir ancak aşağıda daha detaylı olarak ele alınacağı üzere bu durum, diğer hissedarların şufa hakkının doğumuna sebep olabilecektir.

HİSSELİ TAPU NASIL SATILMASI GEREKİR?

Hisseli taşınmaz üzerinde bulunan hisselerin tümü birlikte satılabileceği gibi hisseler ayrı ayrı da satılabilmektedir. Taşınmaz üzerindeki hisselerin tümünün birlikte satılması için tüm hissedarların bu yönde karar alması gerekmektedir. Bu durumda tüm hissedarlar bir arada tapuda bulunmalı ve satış için onay vermelidirler. Aksi takdirde tüm hisselerin birlikte satılması mümkün değildir. Ancak bu durumda hissedarların, izale-i şüyu, başka bir deyişle ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkı bulunmaktadır.

Taşınmaz üzerinde bulunan hisselerin tümünün değil de bir veya birkaçının satılmasının istenmesi durumunda, hissesini satacak kişi, diğer hissedarlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bunun sebebi ise, diğer hissedarların hisseli taşınmaz üzerinde ön alım hakkının bulunmasıdır. Hisse sahipleri, ön alım hakkına sahip olduğundan dolayı satılması istenen hisseyi tapuda belirtilen satış bedeli üzerinden öncelikli olarak satın alabilirler. Diğer hissedarlar, taşınmaz üzerindeki hisseyi satın almak istemedikleri takdirde, söz konusu payı diğer kişilere satabilir. Ancak hisse sahibi, diğer hissedarlara haber vermeden sahip olduğu pay üzerinde tasarrufta bulunursa, diğer hissedarlar, ön alım hakkını kullanmak adına dava açabilirler.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ NE ANLAMA GELİR?

Hisseli tapuda satış, yukarıda açıklandığı gibi iki türlü olabilmektedir. Ancak hisseli tapuda habersiz satıştan bahsedilebilmesi için pay sahiplerinin birlikte yaptığı bir satıştan değil, bir hissedarın yaptığı satıştan bahsetmek gerekmektedir.

Şöyle ki, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan hissedar, eğer sahip olduğu payı satmak istiyorsa öncelikle diğer hissedarlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir. Diğer hissedarlar ön alım hakkına sahip olduğundan dolayı söz konusu payı satın almak istemeleri durumda tapuda gösterilen bedel üzerinden bu işlem gerçekleştirilecektir. Diğer hissedarlar satın almak istemezlerse bu pay, başka kişilere satılabilmeye müsait bir duruma gelecektir.

Hisseli tapuda habersiz satıştan bahsedilmesi için pay sahibinin, diğer pay sahiplerine noter aracılığıyla bildirim yapmadan sahip olduğu payı başka kişilere satması durumunda gündeme gelebilecek bir durumdur. Bu durumda ön alım hakkı sahibi olan diğer hissedarlar, ön alım hakkında yararlandırılmamakta, başka bir deyişle ön alım hakları ihlal edilmektedir. Böyle bir olasılıkta pay sahipleri, ön alım hakkı davası açarak bu haklarını kullanabileceklerdir.

HİSSELİ TAPUDA ŞUFA (ÖN ALIM) HAKKI NEDİR?

Hisseli tapunun söz konusu olduğu bir durumda birden fazla hissenin bulunduğu taşınmaz üzerinde her bir pay sahibi ön alım hakkına sahiptir. Ön alım hakkı, hissedarlardan birinin veya birkaçının sahip olduğu payı satmak istemesi durumunda bu payın satın alınması hususunda diğer hissedarların öncelik hakkı olduğu anlamına gelmektedir. Bu hak sayesinde diğer hissedarlar, satılmak istenen payı satın almak isteyecek ve taşınmaz üzerinde başka kişilerin pay sahibi olmasını engelleyebilecektir. Bu husus, büyük önem arz etmektedir. Şöyle ki, bir taşınmazın paylara bölünmesi ve birden fazla kişiye paylaştırılması, büyük bir çoğunlukla taraflar arasında oluşan güven ilişkisine dayanmaktadır. Ön alım hakkı sayesinde hissedarlar, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan kişilerin arasına yabancı bir kişinin girmesine engel olmakla birlikte, oluşan güven ilişkisinin zedelenmesinin önüne geçebilmektedirler.

HABERSİZ SATIŞ DURUMUNDA ŞUFA HAKKI NASIL KULLANILIR?

Şufa hakkı, habersiz satış durumunda diğer hissedarların dava açarak kullanabileceği bir haktır. Ön alım hakkının dava açılmadan kullanılabilmesi mümkün değildir. Ayrıca bu hakkın diğer paydaşlara karşı kullanılabilmesi de mümkün olmayıp yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilecektir. Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin dava, hissenin satıldığı üçüncü kişiye karşı açılacaktır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Şufa davasının kazanılması halinde, kararın kesinleşmesini müteakip satışa konu olan hisse, şufa hakkı sahibine geçecektir. Ayrıca bu hakkın satışta belirtilen bedel üzerinde kullanılabilecek olmasının yanı sıra satış sözleşmesinde belirtilen şartlar üzerinden kullanılabilecektir.

ŞUFA HAKKI HANGİ DURUMLARDA KULLANILAMAZ?

Şufa hakkının kullanılamayacağı birçok durum vardır. Bu şartlar altında şufa hakkı kullanılamayacak ve bu haktan doğan talepler ileri sürülemeyecektir.

1. Paylı mülkiyete tabi olup da fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını devretmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz. Bu durumda diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmak istemesi, hakkın kötüye kullanımını teşkil eder.
2. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
3. Resmi şekilde yapılan ve tapu kütüğüne şerh verilen ön alım hakkından feragat, şufa hakkının kullanılmasını engellemektedir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan feragat ise yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılabilmektedir.
4. Bağışlamanın ve trampanın söz konusu olduğu durumlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
5. Payın bir şirkete sermaye olarak konulması durumunda, şufa hakkı kullanılamaz.
6. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı durumda ön alım hakkı kullanılamaz.

ŞUFA HAKKINI KİMLER KULLANABİLİR?

Şufa hakkını kimlerin kullanabileceği, Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde ifade edilmiştir. Bu hükme göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Dolayısıyla şufa hakkı, ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan kişiler, herhangi bir sebeple şufa hakkını kullanamaz.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ HUKUKİ OLARAK GEÇERLİ MİDİR?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Hissedarlar, sahip oldukları payları üçüncü kişilere satabilirler. Ancak kanun, diğer hissedarlara şufa hakkı tanımış olup bu hak kullanıldığı takdirde satış geçersiz hale gelecektir. Şufa hakkının kullanılmaması durumunda ise, satış geçerli bir şekilde varlığını sürdürecek olup üçüncü kişi, satın aldığı hisse üzerinde ileride bir sorunla karşılaşmayacak şekilde hak sahibi olmaktadır.

Dolayısıyla hisseli tapuda habersiz yapılan satış, ilk başta geçerli olup geçerliliğini koruyabilmesi, şufa hakkının kullanılmasına bağlıdır. Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin davanın kazanılması durumunda kararın kesinleşmesini müteakip şufa hakkı sahibi, hissenin sahibi olacak ve satış geçersiz olacaktır. Ancak pay sahipleri, şufa hakkını kullanmadığı takdirde herhangi bir sorunla karşılaşılmayacak olup satış geçerliliğini sürdürmeye devam edecektir.

HABERSİZ SATIŞ DURUMUNDA DİĞER HİSSEDARLAR NE YAPABİLİR?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapılması durumunda diğer hissedarlar, şufa hakkını kullanmak amacıyla dava açabilirler. Buna ön alım (şufa) davası denilmektedir. Hissedarın, hisselerini üçüncü bir kişiye satması durumunda bu satış, noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirilmelidir. Bildirim yapılmasa dahi diğer pay sahipleri, satış işlemini öğrendikleri tarihten itibaren ön alım hakkını kullanmak adına süresi içerisinde dava açabilirler.

Önemle belirtmek gerekir ki, ön alım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilmektedir. Dava yoluna gitmeden herhangi bir şekilde bu hakkın kullanılabilmesi mümkün değildir.

Davacı pay sahibinin, üçüncü kişinin ödediği satış bedelini mahkeme tarafından belirlenen hesaba yatırması gerekmektedir. Bu bedel, satışın gerçekleştiği bedel üzerinden olmalıdır. Ayrıca bunlara ek olarak önemle ifade etmek gerekir ki eğer şufa hakkından noter kanalıyla feragat edilmesi halinde bu hakkın kullanılması mümkün değildir.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ

HİSSELİ TAPUDA ŞUFA HAKKININ KULLANIM SÜRESİ VE ZAMANAŞIMI

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay sahibinin sahip olduğu hissenin satışı gerçekleştiğinde iki durum karşımıza çıkmaktadır. Şöyle ki, satış gerçekleştiği takdirde noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirim yapılmalıdır. Bildirim yapıldığı takdirde bildirimin tebliğ tarihinden itibaren diğer paydaşlar üç ay içerisinde şufa hakkını kullanmak için dava açabilirler. Noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirim yapılmamışsa, diğer pay sahipleri, satışın gerçekleştiğini öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde şufa davasını açabilirler. Ancak herhalde pay sahiplerinin 2 yıllık genel hak düşürücü süresi bulunmaktadır. İki yıllık zaman dilimi içerisinde ön alım hakkı kullanılmadığı takdirde bu hak kendiliğinden düşmektedir.

HİSSELİ TAPUDA ŞUFA BEDELİ NEDİR NASIL BELİRLENİR?

Şufa bedeli, diğer pay sahiplerinin ön alım hakkını kullanmak istemeleri durumunda ödenmesi gereken bedeldir. Bu bedel ön alım hakkına ilişkin sözleşmede belirtilmiş olabileceği gibi belirtilmemiş de olabilir. Belirtilmemiş olsa dahi sözleşmenin geçerliliğine halel gelmeyecektir.

Şöyle ki, ön alım sözleşmesinde bir bedel belirlenmişse şufa bedeli, sözleşmede belirtilen bedel olmaktadır. Bu bedelin ödenmesi ile ön alım hakkı kullanılabilmektedir. Sözleşmede ön alım bedeli belirlenmemişse ön alım bedeli, taşınmaz maliki ile taşınmazı satın alan üçüncü kişi arasında belirlenen satış bedelidir. Bu durumda taşınmazdaki ilgili payın üçüncü kişiye satıldığı bedel dikkate alınacaktır.

ŞUFA BEDELİ BELİRLENMESİNDE TAPUDA VE VERGİ DAİRESİNE VERİLEN DÜZELTME BEYANNAMESİ DİKKATE ALINIR MI? 

Şufa bedelinin satıcı pay sahibi ile davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair yasada bir açıklık yoktur. Bu neden objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin davayı açan pay sahibinin ödemesi gereken bedele yansıtılması gerekmektedir. Diğer pay sahipleri ile davalı arasında gerçekleştirilen ve şufa hakkının kullanılması amacıyla açılan şufa davasında, davacı pay sahibinin ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin tapuda gösterilen eski bedel üzerinden payın tescilini talep etmesi objektif iyi niyet kuralıyla bağdaşmamaktadır.

Bu nedenle tapuda ve vergi dairesine verilen düzeltme beyannamesi mahkemeler tarafından dikkate alınmakta olup aksi bir durumun adaletsiz ve hakkaniyete aykırı olacağı yönünde Yargıtay tarafından içtihat oluşturulmaktadır.

Şufa hakkının kullanımı için hakkı kullanan kişinin ödemesi gereken bedel Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 7.9.2020 tarihli kararında alıcının, önalım hakkı sahibi tarafından kendisine davaaçılmadan önce, kütükte gösterilen düşük bedeli harç tamamlatmak suretiyle “düzeltmesi” halinde, önalım hakkı sahibinin artık bu düzeltilmiş bedel üzerinden önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmiştir

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞA KARŞI DAVA AÇMA HAKKI

Hisseli tapuda habersiz satışın gerçekleşmesi durumunda diğer pay sahipleri, noter aracılığıyla bildirimin yapıldığı tarihten, bildirim yapılmamışsa pay sahipleri tarafından satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ön alım davası açılması gerekmektedir. Ayrıca dava açmak için genel bir zamanaşımı da söz konusu olup bu süre, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıldır.

Ön alım hakkının kullanılması amacıyla açılan dava, sadece üçüncü kişilere açılabilmektedir. Ayrıca ön alım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilmektedir. Bu nedenle başka herhangi bir yol ile bu hakkını kullanmak isteyen pay sahibinin buna yönelik faaliyetleri, herhangi bir hukuki mahiyet taşımamaktadır. Bu durumda dava açmaya, hak düşürücü sürelere dikkat etmeye davanın açılması gerektiği tarafa dikkat etmek gerekmektedir.

Ayrıca hisseli satışta haberiz satışın söz konusu olması durumunda diğer paydaşlar izale-i şüyu davası açarak sahip olduklarının hakların korunmasını sağlayabileceklerdir.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ SONRASI ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASI

Paylı mülkiyetin taraflarından biri, hisselerini üçüncü bir kişiye haber vermeden satmışsa, bu satış işlemi diğer paydaşlar açısından sorunlara yol açabilir. Habersiz satış sonrası hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda izale-i şüyu davası gündeme gelir. İzale-i şüyu davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her hissedar, ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açabilir.

Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikteyse (örneğin, arsa veya arazi), mahkeme taşınmazı paydaşlar arasında bölüştürebilir. Eğer taşınmaz bölünemez nitelikteyse (örneğin, bir bina veya küçük bir arsa), mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Elde edilen satış bedeli, pay sahipleri arasında hisseleri oranında bölüştürülür.

Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup dava her zaman açılabilir. Ayrıca izale-i şüyu davası, maktu harca tabidir. Davayı açan pay sahibi, dava harcını ve masraflarını davayı açarken ödemektedir. Davanın sonuçlanması ile birlikte yargılama giderleri pay sahiplerine payları oranında yükletilmektedir.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ HALİNDE GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Hisseli tapuda habersiz satış halinde açılacak ön alım hakkında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasında ise görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

HİSSELİ TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİNİN ÖNEMİ

Türk Medeni Kanunu’na göre, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarlar, tapuda beyan edilen satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Eğer tapuda gösterilen bedel düşükse, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş hakkaniyete aykırı bir durum ile karşı karşıya kalabilir. Eğer hakkaniyete aykırı bir bedel söz konusu ise bu durumda objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin davayı açan pay sahibinin ödemesi gereken bedele yansıtılması gerekmektedir.

Ancak bir muvazaa söz konusu ise, bu durumda farklı hukuki sonuçlar doğacaktır. Muvazaa iddiasında bulunan davacı, bunu ispat etmekle yükümlü olduğundan dolayı dava konusu, daha çekişmeli bir hal almaktadır.

Açıklanan nedenlerle tapuda gösterilen satış bedeli hem hakkaniyete aykırı hususların meydana gelmemesi hem de muvazaalı bir işlemin gerçekleşmemesi açısından büyük önem arz etmektedir.

HİSSELİ TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİNİN GERÇEKTEN FAZLA GÖSTERİLMESİ

Hisseli tapuda pay sahibi, üçüncü bir kişiye payını satarken satış bedelini gerçekte olduğundan daha fazla gösterebilmektedir. Bu durum, taraflar arasında bir anlaşma sonucu meydana gelmekte ve muvazaaya sebep olmaktadır. Taraflar, bahse konu muvazaalı satış işlemini, ön alım hakkı sahibi paydaşların bu payı daha yüksek bedeller üzerinden satın almasını sağlamak amacıyla yapılmaktadır. Bu durumda pay sahipleri, muvazaayı ön alım hakkını kullanmadan önce fark etmişler ise, ön alım hakkı davası açmadan önce muvazaanın bulunduğu iddiasıyla dava açarak gerçekleşen işlemin iptalini talep edebileceklerdir. Böylece tapunun iptalini sağlayabileceklerdir. Eğer ön alım hakkı kullanıldıktan sonra bu durum fark edildiyse, taraflar hile veya hata hükümlerine gidebileceklerdir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tapuda Hissemi Satabilir miyim?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda pay sahipleri, sahip oldukları payları istedikleri zaman satabilirler ancak diğer pay sahiplerinin ön alım hakkı bulunduğundan dolayı onlara bildirimde bulunmalı, eğer diğer pay sahipleri söz konusu payı satın almak istiyorlarsa payını onlara satmalıdır.

Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Habersiz Satabilir miyim?

Hisseli tapuda her paydaş, sahip olduğu payı istediği zaman satabilir. Satışın geçerli olabilmesi için diğer pay sahiplerinin haberi olması gerekmese de bu durum ileride uyuşmazlıkların doğmasına yol açacaktır. Diğer pay sahipleri, ön alım hakkına sahip olduğundan dolayı bu hakkını kullanmak adına dava açabileceklerdir.

Hisseli Tapunun Habersiz Satışı İptal Edilebilir mi?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapılması durumunda diğer pay sahipleri, ön alım hakkını kullanmak adına dava açabilirler. Dava sonucunda payını devreden paydaş ve üçüncü kişi arasında yapılan satış iptal edilir ve ön alım hakkı sahibi hissedar, payı satın alabilir.

Hisseli Tapu Dışarıdan Birine Satılabilir mi?

Hisseli tapuda her pay sahibi, payını her zaman üçüncü bir kişiye satabilecektir. Ancak bu satışın haberli ve habersiz olması durumuna göre sonuçları farklı olacaktır. Diğer pay sahipleri ön alım hakkını kullanmak istemiyor ve payın üçüncü bir kişiye satılmasına bu hakkını kullanarak müdahalede bulunmuyorlarsa, bir uyuşmazlık doğmayacaktır. Ancak satış habersiz gerçekleştiği takdirde diğer pay sahipleri, dava açarak ön alım haklarını kullanmak isteyebileceklerdir. Bu durumda ise bir uyuşmazlık ile karşı karşıya kalınacaktır.

Hisseli Tapu Satışına İtiraz Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapıldığını öğrenen pay sahipleri, ön alım hakkını kullanmak amacıyla asliye hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Pay sahipleri, bu haklarını ancak dava yoluyla kullanabilecek olup başka herhangi bir şekilde ön alım hakkını kullanılması yoluna gidilemeyecektir.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?

Hisseli tapunun paylaştırılma şekli, taşınmazın niteliğine göre değişiklik gösterecektir. Şöyle ki, taşınmazın niteliği müsaitse (örneğin, tarla, arsa gibi bölünebilir bir taşınmaz), hissedarlar taşınmazı kendi paylarına düşen alanları belirleyerek fiilen bölebilir. Taşınmazın niteliği uygun değilse, tapuda her paydaşın sahip olduğu payın oranı gösterilmek suretiyle bölünebilecektir. Ancak her halükarda her paydaş, taşınmaz mal üzerinde belirli bir pay oranına sahip olup bu paydan fazlasına sahip değildir.

Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?

Hisseli taşınmazın birden fazla riski olup bunlardan en fazla gündeme geleni pay sahipleridir. Paylı mülkiyet, güven ilişkisi üzerine kurulu olup tarafların süreci bu ilişki üzerinden yürütmesi esastır. Ancak pay sahiplerinin ilişkisi, bu süreci zorlu kılabilir ve birtakım uyuşmazlıkların meydana gelmesine sebep olabilir. Taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda hissedarlar arasında sıkça uyuşmazlık çıkabilir. Özellikle bir hissedar taşınmazdan daha fazla faydalanmak isterse sorunlar büyüyebilir.

Bir hissedar hissesini üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarların ön alım hakkı bulunur. Bu durum, satış işlemini karmaşık hale getirebilir ve satış sürecini uzatabilir. Ayrıca habersiz satışlar söz konusu olabileceği gibi bu satışta muvazaalı işlemler de gerçekleştirilebilir.

Hisseli taşınmazlarda, hissedarların herhangi biri, ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Açık artırmada taşınmaz, piyasa değerinin altında bir fiyata satılabilir. Bu da tüm hissedarlar için ekonomik kayıp anlamına gelir.

Bu sorunlar tahdidi olmayıp somut olay göre farklı problemler meydana gelebilecektir. Bu nedenle hisseli tapu sahibi olanlar veya olmak isteyenler, tüm riskleri göz önünde bulundurarak sürece dahil olmalıdır.

Hisseli Tapu İcra Yoluyla Satılabilir mi?

Hisseli bir tapuya sahip paydaşlardan birinin borçları nedeniyle icra takibi başlatılabilir. Bu takip kapsamında borçlunun taşınmazdaki hissesi üzerine haciz konulması mümkündür. Hisseli tapu, haciz işlemine herhangi bir engel oluşturmaz. Alacaklı, borcunu tahsil etmek amacıyla borçluya ait hissenin icra yoluyla satılmasını talep edebilir. Ancak bu durumda, taşınmazın tamamı değil, yalnızca borçlunun sahip olduğu hisse oranında bir satış işlemi gerçekleştirilir.

Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi Nedir?

Hisseli tapuda paydaşlardan biri payını habersiz bir şekilde sattığı takdirde pay sahibi veya noter tarafından diğer pay sahiplerine bildirim yapılmalıdır. Bildirim yapıldığı takdirde bildirimden itibaren; bildirim yapılmadıysa satış işleminin öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ön alım davası açılmalıdır. Ancak ön alım davası, her halükarda satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde açılmalıdır.

Önalım Hakkı Hangi Bedel Üzerinden Alınır?

Ön alım hakkı, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden kullanılmaktadır. Eğer habersiz satış söz konusu ise, satış sözleşmesinde kararlaştırılan miktar üzerinden ön alım hakkı kullanılmaktadır.

Bedelde Muvazaa Nasıl İspatlanır?

Muvazaalı işlemin tarafları, satış bedelinin gerçekte olduğundan daha yüksek gösterildiğini öne sürdüklerinde, bu iddialarını yalnızca yazılı delillerle desteklemeleri durumunda dikkate alınabilir. Buna karşın, üçüncü kişilerin muvazaa iddialarını kanıtlarken her türlü delilden faydalanma hakkı bulunmaktadır.

Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?

Şufa hakkı, belirli durumlarda kullanılamaz ve bu şartlar altında bu hakka dayalı talepler ileri sürülemez. Şufa hakkının geçersiz olduğu bazı durumlar şunlardır:

1. Paylı mülkiyete tabi olup fiilen bölünmüş olan taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını devretmesi durumunda şufa hakkı kullanılamaz. Bu tür durumlarda, diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmak istemeleri, hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir.
2. İcra yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkı devreye girmez.
3. Resmi olarak tapu kütüğüne şerh düşülerek yapılan ön alım hakkından feragat, şufa hakkının kullanımını engeller. Ancak, belirli bir satışa ilişkin olarak ön alım hakkından feragat, yazılı şekilde yapılmalı ve bu feragat satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.
4. Taşınmazların bağışlanması ya da takas (trampa) işlemleri durumunda şufa hakkı kullanılamaz.
5. Bir payın sermaye olarak bir şirkete devredilmesi halinde, şufa hakkı geçerli değildir.
6. Taşınmazlar üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, şufa hakkı bu durumda da kullanılmaz.

Habersiz Satış Durumunda Diğer Hissedarların Hakları Nelerdir?

Hisseli tapuda habersiz satış durumunda diğer pay sahipleri, süresinde ve usulüne uygun olarak açılacak ön alım davası ile ön alım haklarını kullanabilirler. Bu dava sonucunda pay sahipleri, satış işlemine konu olan payı satın alabilecekler ve pay sahipleri arasına başka bir kişinin girmesine engel olabileceklerdir.

Ayrıca pay sahipleri, ortaklığın giderilmesi davası açarak ortaklığın sona ermesini sağlayabilirler. Bu durumda pay sahipleri, sulh hukuk mahkemesinde açacakları dava ile habersiz satışa konu olan taşınmaz üzerindeki pay sahipliğini sonlandırabileceklerdir.

Habersiz Satış Sonrası Diğer Hissedarlar Ne Yapmalıdır?

Habersiz satış durumunda diğer hissedarlar, bildirim yapılmışsa bildirimden itibaren, bildirim yapılmamışsa satış işleminin öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ve her halükarda satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde ön alım davası açmalıdırlar. Bu dava ile ön alım haklarını kullanabilecekler ve taşınmaz üzerinde satışa konu olan payı satın alarak ortaklığa üçüncü bir kişinin girmesine engel olabileceklerdir. Ayrıca pay sahipleri, ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkını da haiz olup bu dava ile ortaklığın sona erdirilmesini sağlayabilirler.

Habersiz Satış Durumunda Hangi Mahkemeye Başvurulmalıdır?

Habersiz satış durumunda ön alım hakkını kullanmak isteyen pay sahipleri asliye hukuk mahkemesine, ortaklığın giderilmesi davasını açmak isteyen pay sahipleri ise sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır.

Hisseli Tapuda Dolandırıcılık Riskine Karşı Nasıl Önlem Alınabilir?

Öncelikle dolandırıcılık tehlikesine karşı vatandaşlar, e-devlet üzerinden tapu telefon bilgileri beyan kısmına cep telefonu numaralarını kaydedebilirler. Bunun dışında sahip oldukları tapu bilgilerini düzenli olarak kontrol edebilir. Ayrıca web-tapu sisteminde bir başkasına yetki verilebileceğinden dolayı yetki verilecek kişinin seçiminde de dikkat edilmelidir. Tapu işlemleri, dikkatli ve özenli bir şekilde gerçekleştirilmeli, herhangi bir hukuka aykırılığa cevaz vermemek adına bu hususlar için bir avukata danışılabilir, hukuki destek alınabilir.

Habersiz Satış Durumunda Noter veya Tapu Müdürlüğü Sorumlu mudur?

Habersiz satış yapılması durumunda noterin veya Tapu Müdürlüğünün herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Keza habersiz satış, hukuken geçerli olup diğer pay sahiplerinin ön alım davası açarak önüne geçebilmeleri mümkündür. Pay sahipleri, herhangi bir şekilde dava yoluna gitmedikleri takdirde satış geçerliliğini sürdürecek olup bu durumda noterin veya Tapu Müdürlüğünün bir sorumluluğu doğmamaktadır.

Habersiz Satışın Fark Edilmemesi Durumunda Hak Kaybı Olur mu?

Habersiz satış durumunda satış tarihinden itibaren her halükârda 2 yıl içerisinde diğer pay sahipleri tarafından ön alım davası açılmazsa, bu hak düşecektir. Bu durumda diğer pay sahipleri ön alım hakkını kullanamayacak olup satışın iptalini talep edemeyeceklerdir. Ancak herhangi bir süre ile kısıtlı olmaksızın her paydaş, ortaklığın giderilmesi amacıyla dava açabilecektir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Durumunda Taşınmazın Değeri İçin Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Hisseli tapuda habersiz satış durumunda ön alım davası açıldığı takdirde diğer pay sahipleri, söz konusu payı satış sözleşmesinde belirlenen bedel üzerinden almalıdır. Ancak pay sahipleri, bu bedele itiraz ediyorsa taşınmazın, dolayısıyla dava konusu payın değerinin belirlenmesi adına dosya bilirkişiye gönderilecektir.

Habersiz Satış Durumunda Noter İhtarı Göndermek Gerekli midir?

Türk Medeni Kanunu’nda diğer pay sahiplerine yapılacak bildirimden bahsedilmiştir ancak bunun şeklinden bahsedilmemiştir. Dolayısıyla pay sahiplerine yapılacak bildirim, şekli açıdan bir sınırlandırmaya tabi tutulmamıştır. Bu nedenle habersiz satış durumunda diğer pay sahiplerine yapılacak bildirimin noterden ihtar göndermek suretiyle yapılması zorunluluk arz etmemektedir.

Hisseli Tapuda Satış Bedeli Piyasa Değerinden Düşükse Ne Yapılabilir?

Hisseli tapuda satış bedeli, piyasa değerinden düşükse bu durumda dava açılmalı ve taşınmazın piyasa değeri üzerinden satışının gerçekleştirilmesi talep edilmelidir. Bunun yanı sıra yalnız tespit davası açılarak taşınmazın bilirkişi incelemesi ile piyasa değerinin tespiti sağlanabilir.

Somut olayda bir muvazaa söz konusu ise gerçek bedel ile gösterilen bedel arasında büyük fark bulunması durumunda, taraflardan birinin (örneğin alıcı ya da diğer paydaşlar) dava açması gerekmektedir. Bu durumda, tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedeli olmadığı iddiasıyla tapu kaydının iptali istenebilir.

EREN EVREN