TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, satış işleminin tarafları için daha avantajlı olabilmektedir. Ancak ülkelerin başlıca gelir kaynaklarından biri olan vergiler açısından sorun teşkil eden bir durumdur. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunun yol açtığı vergi kaybı da yurttaşlar olarak bizlere yansımaktadır. Bu sebeple hukukun üstünlüğünü kabul eden bir ülke olarak ve bu ülkede yaşayan yurttaşlar olarak tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi konusunda hassas davranmamız gerekmektedir.

Tapu bedelinin düşük gösterilmesinin başka bir risk unsuru da resmi makam olan Tapu dairesi önünde beyan edilen rayiç değerinin altındaki ücretin, resmi makamlar tarafından dikkate alınacak değer olmasıdır. Bu durumda devralan ve lehine tescil işlemi yapılan kişinin aleyhine açılacak davalarda da bu değer esas alınması gündeme gelecektir. Bu şekilde yapılan bir devrin özellikle ön alım hakkı ve muvaazaya dayalı tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazı satın alan kişinin aleyhine davaların sonuçlanmasına yol açması yüksek ihtimaldir.

Yazımın konusunu oluşturan tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunu gayrimenkul hukuku alanında uzmanlığımız ile hazırlamış bulunmaktayız. Yazımızda, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin hukuki sonuçlarını farklı hukuki açılardan ele almış bulunmakta olup yazımın okuyucularımıza rehberlik edeceğine inanmaktayız.

TAPU SATIŞ BEDELİ NEDİR?

Tapu satış bedeli, satış işlemine konu olan taşınmaz malın değeridir. Fakat bu değer, tarafların kendi aralarında anlaşarak tapu müdürlüğüne beyan ettikleri değerdir. Satış işleminden kesilecek vergi oranı tapu müdürlüğüne beyan edilen değer tutarından hesaplanacağı için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu tapu satış bedelinin tapu müdürlüğüne beyanı sırasında gerçekleşmektedir.

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin önünü almak adına belediye rayiç bedel belgesi taşınmaz satışlarında bulunması gereken zorunlu belgelerden biri olarak düzenlenmiştir. Belediye rayiç bedel belgesi, satışa konu olan taşınmazın güncel asgari değerini tespit eden belgedir. Belgede tespit edilen değerin altında tapu satış bedeli bildirilememektedir.

Taşınmazın ekspertiz değeri ise tarafların inisiyatifinde olan satışa konu olan taşınmazın emlak uzmanı tarafından gerçek bedelini tespit eden belgedir. Taraflar tespit edilen değeri göz önünde bulundurarak satış işlemini gerçekleştirirler.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE HUKUKİ SORUMLULUK AVUKATA SOR

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNDE HUKUKİ SORUMLULUK

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinde hukuki sorumluluk taraflarındır. Taraflar satış işlemini gerçekleştirirken aralarında bir consensus yani irade birliği oluşturmaktadırlar. Bu sebeple her iki taraf da tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesine onay vermektedirler. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinde sorumluluk kapsamında tarafların her biri sorumlu tutulmaktadır.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNDE SÖZLEŞMEDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu satıcı olan tarafın tapu müdürlüğüne eksik değer beyan etmesiyle başlamaktadır. Alıcı tarafın ise eksik beyan edilen değeri kabul ettiği irade birliğinin oluşması uyarınca varsayalır. Fakat tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu tarafların her ikisini de dezavantajlı konuma getirebilmektedir. Tapuda satış bedelinin düşük gösterildiğinin ispatlanamadığı durumunda dahi bu durum alıcı taraf için dezavantajlı bir durumdur. Bunun sebebi alıcının sözleşmeden doğan haklarının örneğin tazminat talep etme veya eski hale getirme talep etme hakları tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Bu durumu somut bir örnekle açıklayacak olursak; Taraflar aralarında beş milyon Türk lirası (TL) değerinde konut satış sözleşmesi yapmışlardır. Ancak satıcı taraf tapuda satış bedelini dört milyon TL olarak beyan etmiştir. Alıcı taraf eski hale getirme talebinde bulunursa ve talebi kabul edilirse tapuda beyan edilen değer kendisine ödenecektir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNDE KARŞILAŞILABİLECEK SORUNLAR

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda karşılaşılacak sorunlar hukukun farklı alanlarında sonuç doğurmaktadır. Bu alanlar vergi hukuku açısından, sigorta açısından, kredi ve satış işlemlerinde sorunlar ve mülkiyet hakkının uğradığı zarar olarak üç tanedir.

1-Vergi hukuku açısından sorunlar

Devletlerin önemli gelir kaynaklarından bir tanesi de vergi olduğundan devletler kamu gücünü kullanarak vergi mükelleflerini yani vergi ödemekle yükümlü olan kişileri ve hukuki işlemleri takip etmektedir. Bu takip sürecine vergi inceleme süreci denmektedir. Vergi inceleme süreci sonunda tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu tespit edilirse satış işleminin taraflarına vergi cezası verilecektir.

Bu durumda satıcı aleyhine beyan edilen değerin gerçek değerin altında gösterilmesinden dolayı gelir vergisi yönünden bir cezai işlem uygulanacağı gibi taraflar aleyhine de özel usulsüzlük cezasının kesilmesi gündeme gelecektir.

2-Sigortadan kaynaklı sorunlar

Taşınmaz mallardan bir tanesi olan konutlarda isteğe bağlı olarak yapılan konut sigortası ve zorunlu yapılması gereken DASK (Doğal Afet Sigortalar Kurumu) zorunlu deprem sigortası mevcuttur. Belirtilen sigortalar kapsamında zarar anında bu zararlar tazmin edilmektedir. Fakat tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu mevcut ise sigortalar zararı beyan edilen değer üzerinden hesaplayacaklardır. Bu sebeple de taşınmaz malı zarara uğrayan kişi normalde olduğundan daha düşük miktarda bir ödeme alacaktır.

3-Kredi ve satış işlemlerinde yaşanacak sorunlar

Zaman olarak satış işlemine konu olan taşınmaz o zamanki satışta tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu söz konusu olduysa tapuda taşınmazın değeri gerçekte olduğundan daha düşük olarak gösterilecektir. Taşınmazın değerinin düşük gösterildiği koşullarında satın alan kişi, aynı taşınmazı başka bir kişiye satması durumun yeni alıcı tapuda beyan edilen değer üzerinden bankalardan kredi talep edecektir. Ancak tapuda bulunan değer taşınmazın gerçek değerinden daha az olduğu için yeni alıcının temin edeceği kredi de ihtiyacından daha az olacaktır.

Tapu sicili yani tapu kaydı TMK 1020 uyarınca ilgisini inanılır kılan herkese açıktır. Taşınmazı satın almak isteyen yeni alıcı ilgili taşınmazın tapu kaydını incelediğinde daha önceden aynı taşınmazın satış bedelinin kendisine teklif edilen değerden daha az olduğunu görerek satın almaktan vazgeçebilir.

4- Genel olarak dava süresince yaşanacak sorunlar

Taşınmaz değerinin gerçek değerinden düşük gösterilmesi yada olduğu değerden farklı gösterilmesi durumlarının en önemli sorunu taşınmazı satın alan kişinin aleyhine 3. Kişilerin açacakları davalarda gündeme gelmektedir.

Bu durumda taşınmazın değerinin düzeltilmesi için dilekçe sunulmamış ise resmi olarak tapu dairesinde bildirilen rakamdan fazlasının ödendiğinin ispatı taşınmazı satın alan kişiye aittir. Bu durumun ispatı da genellikle taşınmazın tapuda gösterilen değerinin bankadan kalan bedelin elden yada farklı hesaplara ödenmesinden dolayı mümkün olmamaktadır.

Örnek ile anlatmak gerekirse; taşınmazın tapu iptali ve tescili istemli davasında ilk bakılacak durum taşınmazın tapuda gösterilen değeridir. Bu değerin gerçek bedelinin altında olması durumunda muvaaza varlığının ön kabulü sayılabilir. Yada tasarruf iptali davasının konusu olan bir taşınmazın tapuda gösterilen değerinin düşük olması halinde alacaklılardan mal kaçırma amacının varlığı kabul edilebilir.

Bu gibi durumlar taşınmazı satın alan taraf aleyhine açılacak davaların, satın alan kişinin aleyhine sonuçlanmasına sebep olabileceği gibi dava sürecinden sonra da değiştirilmesi de mümkün olmayan durumlardır.  Bu durum satın alan kişinin aleyhine telafisi imkansız zararlar doğurması da kuvvetle muhtemeldir.

5- Ön alım hakkı davası süresince yaşanacak sorunlar

Taşınmaz değerinin gerçek değerinden düşük gösterilmesi yada olduğu değerden farklı gösterilmesi durumlarının en önemli sorunlarından birisi de ön alım hakkına konu edilen taşınmazlar ile ilgili davalarda karşımıza çıkmaktadır.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. TMK 732 kapsamında paydaşlardan birisinin diğer paydaşların rızası ve onayı dışında bir taşınmazını paydaşlar haricinde 3.bir kişiye devretmesi halinde diğer paydaşlar ön alım hakkını yasal 3 aylık ve 2 yıllık süresinde kullanarak tapuda gösterilen değer zerinden taşınmazın 3. Kişiden devredilmesini isteme hakkına sahip olabilecektir.

Örnek ile anlatılmak gerekirse; X taşınmazı A ve B kişisinden oluşan 2 paydaş tarafından paylı mülkiyetli bir taşınmaz olsun. A kişisi bu x taşınmazının ½ payını paydaş olmayan 3. Kişi C kişisine 10 TL bedelle satmış ancak tapuda 1 TL bedel üzerinden değerini göstermiş olsun. Bu durumda B kişisi X taşınmaz üzerindeki ön alım hakkını C kişisine açacağı dava ile yasal süresinde talep ederek 1 TL bedel ödemek suretiyle tapunun iptali ile adına yapılmasını istemek hakkına sahip olacaktır. Yani B kişisi 10 TL değeri olan bir taşınmazı C kişisinden 1 TL bedelle alacak ve bu durumda iyi niyetli C kişisi hem taşınmazdan hem de ödediği bedelden dolayı 2 kez zarara uğramış olacaktır.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNİN CEZASI

Tapuda satış işlemi gerçekleştirilirken ödenmesi gereken vergi oranı tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Tarafların aralarında anlaşarak tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu gerçekleştiği takdirde hesaplanacak olan vergi oranı düşük beyan edilen değerden hesaplanacaktır. Böylelikle eksik vergi söz konusu olacaktır.

Tapuda satış işlemi sonucunda harç ödenmektedir. Ödenmesi gereken harç da vergi oranı hesabında olduğu gibi tapuda beyan edilen satış değerine göre hesaplanmaktadır. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi sonucunda ödenmesi gereken harç da olması gerekenden düşük olmaktadır. Bu durumun tespiti ile ödenmesi gereken harç %25 arttırılarak tahsil edilir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE HUKUKİ SORUMLULUK Online danışmanlık

TAŞINMAZIN GERÇEK DEĞERİ NASIL BELİRLENİR?

Taşınmazın değerinin doğru tespiti hem satış işleminin taraflarını hem de devleti dolayısıyla kamuyu ilgilendiren önemli bir konudur. Bu sebeple taşınmazın gerçek değerinin tespiti için birden çok araç mevcuttur.

Belediyeler tarafından belirlenen rayiç bedel değerleri

Belediyeler yönetim alanlarında dahilinde olan taşınmazlar için asgari bir değer tayin ederler. Böylelikle tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin önünü almayı amaçlamaktadırlar.

Gayrimenkul uzmanları

Gayrimenkul uzmanları piyasanın güncel durumunu, söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkii ve fiziksel özelliklerini göz önünde bulundurarak değer tayin ederler.

Emlak uzmanları

Emlak uzmanları, gayrimenkul uzmanları gibi güncel piyasa koşullarını ve taşınmazın özelliklerini göz önünde bulundurarak değer tespitinde bulunurlar.

TAPUDA SATIŞ BEDELİ DÜŞÜK GÖSTERİLDİĞİ NASIL İSPAT EDİLİR?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi satış işleminin her iki tarafı için de son derece riskli bir durumdur. Çünkü yaptırımları oldukça ağırdır ve tespiti için çeşitli araçlar mevcuttur.

Taşınmazını satışa koyan satıcı, malını herkesin erişimine açık bir internet sitesine koymuş olabilir veya bir emlakçı ile anlaşmış olabilir. Her iki durumda da satıcı taşınmazın gerçek değerini kamuya duyurmuş olur. Böylelikle satış işleminin gerçekte hangi değer üzerinden yapıldığı kolaylıkla tespit edilir.

Taşınmazın satış işleminde taraflardan biri olan alıcı, yapması zorunlu olan DASK sigortası ve yapılması isteğe bağlı olan sigortalar yaptırmış olabilir. İleride mağdur olmamak adına taşınmazının sigortasını gerçek değer üzerinden yaptıracaktır. Böylelikle sigorta kayıtlarından kolaylıkla taşınmazın gerçek değeri tespit edilebilir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİ DÜŞÜK GÖSTERİLDİĞİNDE DÜZELTME SÜRECİ NASILDIR?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesini tercih eden ya da yanlışlıkla bu durumun yaşanmasına sebep olan satış işleminin tarafları için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinde sorumluluk kapsamında cezai yaptırımlardan kurtulma yolu mevcuttur. Tarafların yaptırımlardan kurtulabilmesi öncelikli olarak resmi makamlarca tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunun tespit edilmeden önce tapu işlemini yaptırdıkları tapu müdürlüğüne tapuda satış bedeli düzeltme dilekçesi vermeleri gerekir. Ancak ilgili dilekçeyi vermeden önce ödedikleri eksik vergiyi ve eksik harç bedelini yaptıkları tapu işlemi tarihinden sonra 15 gün içinde telafi etmeleri gerekmektedir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLDİĞİ TESPİT EDİLMEDEN ÖNCE BEYANDA BULUNMAK VE AVANTAJLARI

Tarafların tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin hukuki sonuçlarından kurtulabilmeleri için eksik satış bedeli beyan edildiğine dair tapuda değer düzeltme dilekçesini ilgili tapu müdürlüğüne vermeleri ve eksik vergi ve eksik harcın telafisini yapmaları gerekmektedir. Ancak tarafların pişmanlıklarını beyan ederek hukuki sonuçlardan kurtulabilmeleri için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunun tespitinden önce beyanda bulunmaları gerekmektedir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE HUKUKİ SORUMLULUK İletişim

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tapuda satış bedeli neden düşük gösterilir?

Taşınmaz alım ve satımlarında tapu kaydında işlem yapılması gerekmektedir. Tapu kaydını tutan kurum olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yaptığı işlemler karşılığında işlemi yapan kişilerden harç tahsil etmektedir. Harç tutarı ise beyan edilen taşınmaz değeri ile doğru orantılı olarak artmaktadır. Bu sebeple taraflar, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluna gitmektedir.

Aynı şekilde tapuda beyan edilen taşınmaz değeri oranında vergi kesilmektedir. Taraflar fazla vergi ödememek adına tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluna gitmektedirler.

Tapuda Satış Bedeli Ne Kadar Gösterilir?

Tapuda satış bedelini taraflar aralarında anlaşarak gerçek satış değerinden düşük gösterebilir. Bu durum tarafların inisiyatifindedir. Ancak taraflar tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi yolunu tercih ederlerse vergi cezası ve fazla harç ödeme gibi yaptırımları göze almalılardır. Bu sebeple alanında uzman avukatlar olarak tapuda beyan edilen değerin taşınmazın gerçek değerinin olması gerektiğini önermekteyiz.

Belediyeler yönetim alanları içinde bulunan taşınmazlar için asgari bir değer tayin etmektedirler. Bu değer tayini rayiç bedel belirlenmesidir. Taraflar, satış işlemi kapsamında tapuda değer beyan ederlerken belediyeler tarafından tayin edilen rayiç değerin altında değer beyan edemezler.

Tapuda Satış Bedeli Düzeltme Dilekçesi Nereye Verilir?

Taşınmaz mal yani konut ve arsa gibi malların satımı sonucunda ilgili taşınmaz malın alıcıya devri ve satış bedelinin beyanı gibi işlemler tapu müdürlüklerinde veya noter huzurunda yapılır. Bu sebeple tapuda beyan edilen satış bedeli yine tapuda düzeltilmesi gerekmektedir. Sonuç olarak tapuda satış bedeli düzeltme dilekçesi satış işleminin yapıldığı tapu müdürlüğüne verilmesi gerekmektedir.

Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermek Suç mu?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin “suç” olarak sayılabilmesi için genel kanunlar uyarınca söz konusu fiilin suç olarak tanımlanması gerekir. Ancak tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi herhangi bir kanunda suç olarak sayılmamıştır. Bu sebeple suç olarak sayılabilmesi yanlıştır. Ancak tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin sonuçları uyarınca haksız menfaat elde etmek ve vergi zıyaı yani eksik vergi ödeme söz konusu olduğundan satış bedelini düşük gösterme durumu yaptırıma tabi olan hukuka aykırı işlem tanımlaması daha doğrudur.

Tapuda eksik beyan edilen bedeller düzeltilebilir mi?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinden dönüş yolu mevcuttur. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinde sorumluluk kapsamında her iki tarafın da mevcut durumdan pişman olup ilgili makamların eksik değer beyanını tespit etmesinden önce satış işleminin gerçekleştiği tapu müdürlüğüne tapuda satış bedeli düzeltme dilekçesi vermeleri gerekmektedir.

Tapuda düzeltme harcı ne kadar?

Tapuda düzeltme işlemi ilgili tapu müdürlüğünde yapılmaktadır. Düzeltme işleminin harcı ise 2024 yılı tarife cetveline göre döner sermaye ücreti tutarındadır. Döner sermaye ücreti 2024 yılı için 822 TL’dir. Ancak döner sermaye ücreti, tapu müdürlüğünün bulunduğu il ve ilçelere göre değişmektedir.

Rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki fark nedir?

Rayiç bedel, belediyeler tarafından yönetim alanları içerisinde bulunan taşınmazlar için minimum yani asgari olarak tayin ettiği değerdir. Bu yöntemle belediyeler gayrimenkul piyasasını sağlıklı olarak sürdürebilirliğini sağlamaktadırlar. Satış bedeli ise tarafların yaptıkları satış işleminde bulunan değerdir. Bu değer, rayiç bedelin üstünde olabilir ancak altında olamaz. Taraflar, satış bedelini tapuda beyan ederlerken gerçekte olduğundan düşük gösterebilirler.

Muvazaa nedir?

Muvazaa, üçüncü kişileri kandırmak üzere ya hukuki bir işlemin niteliğinin farklı olarak açıklanması ya da ortada herhangi bir hukuki işlem bulunmazken aslında varmış gibi yapılmasıdır. Muvazaa çeşitleri iki tanedir. Bunlar:

• Mutlak Muvazaa

Mutlak muvazaa, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmamasına rağmen üçüncü kişileri aldatmak amacıyla anlaşma var gibi yapılmasıdır. Mutlak muvazaada tarafların yaptığı tek bir anlaşma vardır.

• Nisbi Muvazaa

Nisbi muvazaa, taraflar arasında mevcut bir anlaşma olup üçüncü kişileri aldatmak amacıyla mevcut anlaşma üzerine, gerçek iradelerini yansıtmayan görünürde başka bir anlaşma yapmalarıdır.

Yazımın konusu olan tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu nisbi muvazaaya örnek olarak gösterilebilir. Bunun sebebi satış işleminin tarafları gerçek iradelerini ve gerçek satış bedelini içeren bir satış sözleşmesi yaptıkları halde tapuda beyan edilen düşük bedel uyarınca üçüncü kişilere koşulları farklı başka bir anlaşma var gibi duyuruda bulunmalarıdır.

Arda Erdem Türkmen

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE HUKUKİ SORUMLULUK