Tapu işlemleri, gayrimenkul alım-satım, miras intikali ve benzeri mülkiyet değişikliklerinde resmi olarak gerçekleştirilen hukuki süreçlerdir. Tapu sicil müdürlükleri tarafından yürütülen bu işlemler, tarafların kimlik bilgileri, mülkiyet durumunu gösteren belgeler ve ödemesi gereken vergiler dikkate alınarak tamamlanmaktadır.
Bu yazımızda, tapu işlemleri için gerekli belgeler nelerdir, alıcı ve satıcıdan hangi evraklar istenir, tüzel kişilerin tapu işlemleri nasıl gerçekleştirilir, miras intikali için hangi belgeler gerekir ve tapu işlem masrafları nasıl hesaplanır gibi konuları detaylı olarak ele alacağız.
İÇİNDEKİLER
- TAPU İŞLEMLERİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
- TÜZEL KİŞİLERİN TAPU DEVRİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
- MİRAS İNTİKALİNDE TAPU İŞLEMLERİ VE GEREKLİ BELGELER
- NOTERDEN YAPILACAK TAŞINMAZ HİSSE DEVRİNDE BULUNMASI GEREKEN EVRAKLAR
- TAPU HARCI VE MASRAFLARI
- TAPU HARCI NASIL ÖDENİR?
- TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE CEZALAR
- TAPU HARCI İÇİN PİŞMANLIK DİLEKÇESİ
- EMLAK VERGİSİNDEN MUAF OLAN KİŞİLER
- SONUÇ
TAPU İŞLEMLERİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
Tapu işlemlerinde istenen belgeler, tarafların bireysel veya tüzel kişi olup olmamasına göre değişkenlik gösterir. Ayrıca, tapu devir işleminin alım-satım mı, miras intikali mi yoksa bağış yoluyla mı gerçekleştiği de istenen evrakları etkileyebilir.
SATIŞ İŞLEMİNDE SATICI İÇİN GEREKLİ BELGELER
✔ Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
✔ Tapunun aslı ve fotokopisi
✔ Belediyeden alınan, taşınmazın vergi borcu olmadığına dair belge
✔ Belediyeden alınmış emlak vergisi rayiç bedelini gösteren belge
✔ Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
⚠️ Not: Tapu işlemleri sırasında satıcının vergi borcu bulunuyorsa, tapu devri işlemi tamamlanamaz.
SATIŞ İŞLEMİNDE ALICI İÇİN GEREKLİ BELGELER
✔ Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
✔ Vekaletname (Eğer işlem bir vekil aracılığıyla yapılıyorsa)
✔ Tapu harcı ödeme dekontu
✔ DASK poliçesi (Konut alımlarında zorunludur)
📌 Eğer tapu alım satımı noter vekaletiyle yapılacaksa, vekaletnamenin aslı ibraz edilmelidir.
TÜZEL KİŞİLERİN TAPU DEVRİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
Gayrimenkul alım-satımlarında taraflardan biri tüzel kişi (şirket, vakıf veya dernek) ise tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:
✔ Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş yetki belgesi
✔ Yetkili kişiye ait nüfus cüzdanı ve imza sirküleri
✔ Vergi levhası aslı ve fotokopisi
✔ Satışın noter onaylı vekaletname ile yapılması halinde vekaletnamenin aslı
✔ Belediyeden alınan harca tabi rayiç değer belgesi
📌 Yetki belgesinin güncel olması ve şirket adına hareket eden kişinin yetkilendirilmiş olması zorunludur.
MİRAS İNTİKALİNDE TAPU İŞLEMLERİ VE GEREKLİ BELGELER
Miras kalan taşınmazların tapu devri işlemleri, mirasçılar arasında paylaşımın resmileştirilmesi amacıyla gerçekleştirilir. Bu süreçte gerekli olan belgeler şunlardır:
✔ Nüfus kayıt örneği (Miras bırakanın vefat ettiğini gösteren belge)
✔ Veraset ilamı (Mahkeme veya noter tarafından verilen mirasçılık belgesi)
✔ Mirasçı beyanı (Mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını belirtmesi için düzenlenir)
✔ Taşınmaz mallar için tapu kaydı (Miras kalan taşınmazların resmi kayıtları)
✔ Vefat eden kişinin banka hesap bilgileri (Miras paylaşımı için gerekli olabilir)
📌 Miras intikali işlemlerinde, tüm mirasçıların tapuda hazır bulunması veya vekaletname ile temsil edilmesi gereklidir.
NOTERDEN YAPILACAK TAŞINMAZ HİSSE DEVRİNDE BULUNMASI GEREKEN EVRAKLAR
Aşağıda, noterde yapılacak taşınmaz satışında bulunması gereken belgeler sıralanmıştır.
- Taşınmazın Tapu aslı ve fotokopisi
- TC kimlik numarası net gözükecek şekilde nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
- Alıcıya ait son 6 ay içerisinde çekilmiş vesikalık fotoğraf
- Mülkün bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedeli gösteren belge
- Taşınmazlar üzerinde yetkili biri varsa bunu ispatlayacak vekaletname
- Zorunlu deprem sigortası belgesi
Tapu devrinin tüzel kişiler arasında gerçekleşecek olması durumunda yukarıda yer alan belgelere ek olarak vergi levhası ve fotokopisi, yetki belgesi ve en güncel yönetim kurulu seçiminin olduğu sicil gazetesi örneğinin de bulunması gerekmektedir.
TAPU HARCI VE MASRAFLARI
📌 Tapu işlemlerinde en büyük masraf kalemi, taşınmazın değerine bağlı olarak hesaplanan tapu harcıdır.
✔ Tapu harcı, taşınmazın satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanır.
✔ Bu harç, alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenir (%2 alıcıdan, %2 satıcıdan).
ÖRNEK TAPU HARCI HESAPLAMASI
- 10.000.000 TL değerinde bir taşınmaz için:
- Alıcı: 200.000 TL (%2)
- Satıcı: 200.000 TL (%2)
- Toplam Tapu Harcı: 400.000 TL
📌 Ayrıca, tapu işlemlerinde döner sermaye ve ek hizmet bedelleri de ödenmelidir.
✔ 2025 yılı için döner sermaye bedeli ortalama 1300 TL’dir.
✔ Tapu işlemine bağlı olarak ek hizmet bedelleri de alınabilir.
TAPU HARCI NASIL ÖDENİR?
Tapu harcı, çeşitli yöntemlerle ödenebilir:
✔ Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesi üzerinden kredi kartı ile ödeme
✔ Anlaşmalı bankalar üzerinden havale veya EFT yoluyla ödeme
✔ E-Devlet sistemi üzerinden online ödeme
✔ Tapu müdürlüğü veznelerinden nakit ödeme
📌 Ödeme yapılmadığı takdirde, tapu devri işlemi tamamlanamaz.
TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE CEZALAR
📌 Tapuda satış bedelinin eksik gösterilmesi, hem alıcı hem de satıcı için ciddi cezalar doğurabilir.
✔ Eksik beyan edilen satış tutarı farkı tahsil edilir.
✔ Vergi ziyaı cezası uygulanır (Eksik ödenen verginin %25’i kadar ceza kesilir).
✔ Gecikme faizi tahakkuk ettirilir.
📌 Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi, ileride oluşabilecek vergi cezalarından kaçınmak için önemlidir.
TAPU HARCI İÇİN PİŞMANLIK DİLEKÇESİ
Eğer tapu harcı eksik ödenmişse ve bu durum yetkililer tarafından henüz tespit edilmemişse, Gelir İdaresi Başkanlığı’na pişmanlık dilekçesi verilerek cezanın bir kısmından muaf olunabilir.
✔ Eksik ödenen tutar gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir.
✔ Vergi cezası uygulanmaz.
✔ Ancak, inceleme başlatılmadan önce başvuru yapılmalıdır.
EMLAK VERGİSİNDEN MUAF OLAN KİŞİLER
📌 Bazı özel gruplar emlak vergisinden muaf tutulmaktadır:
✔ Dul ve yetimler
✔ Ev hanımları
✔ Emekliler
✔ Engelliler
✔ Gaziler ve şehit yakınları
✔ İşsizler (Geliri olmayanlar)
📌 Ancak, bu kişilerin ek gelire sahip değillerse sahip oldukları konutun brüt alanının 200 m²’yi aşmaması gerekmektedir.
TAPU İŞLEMLERİ İÇİN GEREKLİ BELGELER (2)
SONUÇ
Tapu işlemleri, resmi ve hukuki prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmesi gereken önemli bir süreçtir. Gerekli evrakların eksiksiz hazırlanması, tapu harcı ve diğer masrafların doğru hesaplanarak ödenmesi, işlemlerin sorunsuz tamamlanması açısından kritik öneme sahiptir.
📌 Tapu işlemlerinizle ilgili detaylı bilgi almak veya hukuki danışmanlık hizmeti almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Satış için tapuda hangi evraklar gerekir?
Tapu için gerekli evraklar arasında, kimlik belgesi, , tapu harcı dekontu, Tapu harcı ödeme dekontu, Belediyeden alınan, taşınmazın vergi borcu olmadığına dair belge ve rayiç değer yazısı gibi belgeler yer alır.
Tapu işlemleri sırasıyla nasıl yapılır?
- Mülk sahibinden tapu fotokopisi istenir.
- Tapu fotokopisindeki belgelerle bazı bilgiler sorgulanır.
- Tapu dairesinden randevu alınır.
- İstenen belgelerle randevu saatinden önce tapu dairesine gidilir.
- Tapu kaydını imzaladıktan sonra harç ödenir.
Tapu için fotoğraf gerekiyor mu?
Tapu randevusunu alıcı mı satıcı mı alır?
Tapu Randevusunu Alıcı Mı Alır Satıcı Mı? Tapu randevu, taşınmazlarla ilgili işlem yapabilmek için gereklidir. Tapudan randevuyu kim alır sorusunun cevabı ise satıcıdır. Satıcı, tapu işlemleri randevu alır ve alıcıyla birlikle belirlenen tarihte tapu müdürlüğünde olur.
Tapu harcını kim öder?
Tapu satış işlemleri nasıl başlatılır?
Tapu alırken neler gerekli?
Tapu devri hangi durumlarda, nereden yapılır?
Tapu devri, yeni bir mal sahibi olmak veya miras yoluyla kalan konut, işyeri, arazi gibi taşınmaz mülklerin bir kişiden başka bir kişiye verilmesine denir. Kısaca gayrimenkul alım satımında yapılan tapu devri yasal yollar ile hakların devredilmesi olarak da ifade edilebilir. Resmî işlemler neticesinde bir bedel ödenerek tapu devri gerçekleşir. Tapu devir işlemi yapmak için tapu müdürlüklerine başvurmanız gerekir. İlk olarak tapu müdürlüklerinden online veya 181’i arayarak randevu talebinde bulunulmalıdır. Tapu müdürlüklerinde gitmeden önce gerekli evrakların hepsinin hazır olması sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlar. Tapu devri için gerekli belgeler ise bunlardır:
- Tapu aslı ve fotokopisi
- TC kimlik numarası net gözükecek şekilde nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
- Mülkün bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedeli gösteren belge
- Taşınmazlar üzerinde yetkili biri varsa bunu ispatlayacak vekaletname
- Zorunlu deprem sigortası belgesi
Tapu devri işlemleri tüzel kişiler arasında gerçekleşecekse bu belgelere ek olarak; vergi levhası ve fotokopisi, yetki belgesi, en güncel yönetim kurulu seçiminin olduğu sicil gazete örneği de hazırlanmalıdır. Aile içinde de tapu devri yapılabilir. Aile içi tapu devrinde gerçek bedelli satış yapılabileceği gibi bedelsiz şekilde hibe ve bağış olarak da tapu devri gerçekleşebilir. Aile içi tapu devrinde de kişinin vâris olduğuna dair belgeler alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulmalıdır.