KİRA ARTIŞ ORANI VE HESAPLANMASI

Kira artış oranı ve hesaplanması hem ev sahibi hem de kiracı için öneme sahiptir. Kira artış oranının belirlenmesi, kiracıya yüksek miktar yapılan kira zamlarından yasal olarak koruma sağlamaktadır.

Özellikle ülkemizde yaşanan enflasyondan kaynaklı kira artışlarında yapılacak zam miktarı konusunda kira artış oranı ehemmiyetli bir hal almıştır.  Kira artış oranının hesaplanması hususunda ise en önemli unsur TUİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)’dir. TÜFE, yıllık enflasyon oranındaki değişimi göstermektedir. Kira artış oranı , TÜFE değerine göre ya da daha düşük bir seviyede, bu sınırlar arasında belirlenmektedir.

Kira artış oranı uygulamada hukuki çeşitli problemleri de beraberinde getirmektedir. Genellikle problemler bölgedeki daire kiraları arasındaki fahiş fiyat farkı ya da orana uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Kira tespit davası, arabuluculuk ya da uyarlama davası bu konuda karşılaşılan problemlerde gidilen yollardır.

KİRA ARTIŞ ORANI NEDİR?

Kira artış oranı, kiralanan konut yahut işyerinin kira miktarının belli aralıklarla arttırılmasında belirlenen orandır. Kira artış oranı, ev sahibi ve kiracı olmak üzere iki tarafı da korumaktadır.Kiraya verenin eline geçecek kira miktarını enflasyon karşısında değerinin düşmesini engellerken kiracı için de fahiş kira miktarına karşı koruma sağlamaktadır.

Kira artış oranı, yasal düzenleme ile yıllık TÜFE ortalamasına oranla üst sınır olarak belirlenmektedir. Taraflar arasında anlaşılacak kira zam oranı yasal oranının üstünde olamaz. Yasal sınırın altında bir kira zam oranında taraflar anlaşabilir. Tarafların kira sözleşmesinde oranı belirleme serbestisi bu sınırlar içinde mevcuttur.

KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIR?

Sene içinde kiraların ne kadar arttığını saptamak için kullanılan orana kira artış oranı denilmektedir. Kira artış oranının hesaplanmasında bu konudaki yasal düzenlemelere dikkat edilmesi gerektiği ve tarafların aralarınca serbestçe oran belirleme serbestisi unutulmamalıdır. Kira artış oranı hesaplanırken;

• Öncelikle 12 ay içindeki dönemlik TUİK enflasyon verisi elde edilir.
• 12 aylık TÜFE ortalaması hesaplanır. Yıllık TÜFE ortalamasının hesaplanmasıyla kira artış oranı elde edilir. Hesaplama alttaki formül ile yapılır:

Mevcut kira miktarı x 12 Aylık TÜFE ortalaması / 2

• Taraflar ayrıca TÜFE oranına paralel olabileceği gibi kendi aralarında serbestçe bir oran da belirleyebilirler ancak bu oran TÜFE oranını geçemez.

TÜİK KİRA ARTIŞ ORANI

TUİK tarafından her ay TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verisi yayınlanmaktadır. Türkiye’de kira artış oranı, TÜİK tarafından yayınlanan enflasyon verileri dikkate alınarak yapılmaktadır. Mevzuatta düzenleme bu hususun göze alınarak yapılmasını işaret etmiştir. Açıklanan enflasyon verisi dikkate alınarak, bu oran üst sınır olmak üzere, kira artış oranı belirlenir. Taraflar bu oranın üstünde kira zam oranı belirleyemez.

2024 yılı için işyeri kiralarında her ay TÜİK enflasyon verisi dikkate alınarak belirlenilmektedir.  Konut kiralarında ise %25 üst sınır düzenlemesi Haziran Ayı dönemine kadar sabit olsa Temmuz Ayı ve devamındaki aylarda TÜİK enflasyon verisi dikkate alınarak kira artış oranı belirlenmektedir.

2024 YILI KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADAR?

2024 yılı için kira artış oranı miktarları konut ve çatılı işyeri sahipleri ve kiracıları açısından çokça araştırılıyor. Konut kiraları için Haziran 2022 yılında yürürlüğe giren %25 yasal kira zam oranı Temmuz 2024 tarihinde uygulamada son buldu. 2024 yılında TÜFE oranlı yasal kira zam oranları tablodaki gibidir:

KİRA ARTIŞ ORANINI BELİRLEYEN YASAL DÜZENLEMELER

Kira artış oranını belirleyen en temel yasal düzenleme, sözleşme kurulduktan sonraki dönemlerde, konut ve çatılı işyerlerinde kira artış oranı belirleme serbestisine üst sınır getiren TBK m.344’tür.

İlgili maddede kira zam oranına ilişkin yasal düzenleme yapılmakla beraber ev sahibi ve kiracının sahip olduğu haklar ve yükümlülükleri apaçık belirtilmiştir. Bu maddeyi 3 başlık üzerinden incelemek gerekir:

• Yeni dönemde taraflar arasında eğer kira bedeline ilişkin anlaşma yapıldıysa , bu bedel TÜFE oranını aşmayacak şekilde yapılmalıdır. Artış oranı tüketici fiyat artışı endeksini geçemez.

• Taraflar arasında anlaşma yapılmaması durumunda, kira artış oranı belirlenmemiş olup mahkeme önüne geldiğinde hakimin kararı ile bir kira artış oranı belirlenir. Burada TÜFE, kiralananın durumu ve hakkaniyet, hâkim tarafından göz önünde bulundurulur ve buna göre uygun bir kira bedeli belirlenir.

• 5 yıldan uzun süreli yahut 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise uyarlama konusunda özel bir hüküm bulunur. Taraflar arasında anlaşma olsun ya da olmasın ev sahibinin kira bedelini uyarlama istemi hakkı bulunmaktadır. Hakim tarafından, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet göz önünde bulundurularak uygun kira bedeli belirlenir.

KİRA ARTIŞ ORANI SINIRLAMALARI VE ÜST SINIRLAR

Kira artış oranındaki sınırlamalar bakımından 2022 yılında 7409 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile “kira artış oranı” düzenlemesi yapılmıştır.1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranının yıllık sınırlaması %25 miktarı olarak belirlenmiştir. Bu düzenlemenin geçerliliği Resmi Gazete’de yayınlanma tarihi olan 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konut için kira akdindeki kira bedeline artış yapacak taraflar için geçerlidir. İşyerleri bakımından uygulama TBK m.344 hükmüne göre yapılır, işyeri kiralarını kapsamamaktadır. Kira zam oranının %25’i geçen kısım geçersizdir.

KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLAMA ÖRNEKLERİ

Sözleşmede yasal kira artış oranında zam yapacağı belirtildiyse, 12 aylık dönemin TÜFE ortalaması alınır. Mevcut kira miktarı x 2 Aylık TÜFE ortalaması / 2 formülüyle kira artış miktarı belirlenir ve bu miktar mevcut kiraya eklenerek yeni kira miktarı bulunur.

Örneğin, 18.10.2024 tarihinde mevcut kiranın 20.000 TL olduğunu ve 12 aylık TÜFE ortalamasının da %63,47 olduğu varsayımında aylık kira artış tutarı 12.694,00 TL, yeni kira bedeli ise 32.694,00 TL olarak belirlenir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?

Kira sözleşmesinde, kira artış oranı, önemli hususlardan biridir. Kira artış oranının belirlenmesinde taraflar serbesttir. Üst sınır yasal kira azam oranı (TÜFE oranında) olarak belirlenir ve bu oranın üzerinde kira artış oranı geçersizdir.

Taraflar kira akdine “kira artışı” maddesi olarak eklenecek hüküm ile kira zam oranının TÜFE oranı dikkat edilerek belirleneceği ve bu orana sabit ya da daha az bir oran olarak kararlaştırıldığı belirtilmelidir.

KİRA ARTIŞ ORANINA İTİRAZ ETME HAKKI

Kira artış oranının, yasal kira zam oranını aşan kısmı geçersizdir. Bu halde kiracının bu oranı reddetme ve yasal düzenlemeye uygun bir kira zam oranı belirlenmesini isteme hakkı vardır.

Fahiş kira artışında bulunan ev sahibine karşı kiracının ALO 175 ve CİMER üzerinden ev sahibini şikâyet ederek artış oranına itiraz hakkı bulunmaktadır.

Hukuki olarak Sulh Mahkemesi’nde dava açarak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi istenebilir. Buraya tıklayarak fahiş kira artış oranı karşısında açabileceğiniz davaları ve hukuki haklarınız hakkında bilgi edinebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira Artışı Neye Göre Yapılır?

Kira artışı yapılırken en önemli husus tabiki de kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde eğer TÜFE ortalamasına göre bir kira artış oranı belirlendiyse bu durumda kira artışı TÜFE ortalamasına göre yapılacaktır.

Şayet kira sözleşmesinde kira artışı %30 olarak belirlendiyse ve TÜFE ortalaması %55 ise bu durumda kira sözleşmesinde belirlenen oran belli olacaktır ve kira artışı %30 oranında yapılacaktır. Yani esas olan sözleşmede belirtilen orandır.

Kira sözleşmesinde taraflar %60 oranında kira artış kararlaştırmış olsalar ve TÜFE ortalaması %55 oranında olursa bu durumda kira artışı %55 olan TÜFE ortalamasında olacaktır, TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira artışı yapılamayacaktır.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira artış oranının belirlenmesinde etkili bazı faktörler bulunmaktadır. Bu faktörler yıllık TÜFE ortalaması, sözleşme hükmü, yasal düzenlemeler olmak üzere ayrı ayrı değerlendirilebilir.

Öncelikle taraflar aralarında yıllık TÜFE ortalamasına sabit ya da altında bir kira zam oranı belirleyebilirler. Bu miktarın üstündeki bir oran hukuken geçersiz olmakla beraber aynı zamanda hakkaniyetli olmayacaktır.

Kira akdindeki sözleşme hükmünde taraflar kira zam oranını belirleyebilir.

Mevcut yasal düzenlemeler kira artış oranı belirlenirken dikkate alınmalıdır. 2022 yılında yürürlüğe giren ve bu yıl Temmuz ayında sona eren “%25 artış oranı” geçici maddesi son dönemde kira artış oranı belirlenirken dikkate alınmıştır.

Kira Artış Oranı İçin Yasal Bir Üst Sınır Var Mı?

Kira artış oranı TUİK tarafından belirlenen enflasyon verileri dikkate alınarak TÜFE oranında belirlenmektedir. 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %25 yasal kira artış oranı son bulmuştur. Geçmiş yıl içinde yapılan kira akitlerinde bu artış oranı üst sınır olarak belirlenerek belirlenmekteydi.

2024 Temmuz tarihinden itibaren yasal kira artış oranı aylık açıklanan TÜFE oranındadır. Bu oran üst sınırı belirler. Yasal kira artış oranının üzerinde olan miktar geçersizdir.

Ev Sahibi Kira Artış Oranını Ne Zaman Bildirmelidir?

Kira artış oranı, ev sahibi tarafından kira zam oranı kira akdinin bitimine en geç 30 gün kala kiracıya bildirilmelidir.

Kira zam oranının bildiriminin şekil şartı “yazılı” biçimde yapılmasıdır. Ayrıca bu bildirim kira akdindeki hükümlere ve yasal düzenlemelere uygun yapılmalıdır.

KDV veya Stopaj Kira Bedeline Dahil Midir?

Katma Değer Vergisi (KDV), konut kiralarında uygulanmamaktadır dolayısıyla kira bedeli KDV olmaksızın belirlenmektedir.

Ticari amaçla bir gayrimenkul kiralaması varsa %18 miktarında KDV ödenmektedir.

Ev sahibinin gerçek kişi olması halinde, kira bedeli üzerinden stopaj kesintisi yapılmamaktadır. Ev sahibinin tüzel olması durumunda ise kiracı %20 stopaj kesintisi yaparak ev sahibine kesintili kira bedeli ücretini öder.

Kira Artışı Yıllık Olarak Mı Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kirası hariç diğer kira sözleşmelerinde adi sözleşmesi hükümleri uygulanmaktadır. Devremülk, yazlık gibi altı ay ve daha kısa süreliğine yapılan kira sözleşmeleri de adi kira sayılır. Adi kira ve konut ve işyeri kira sözleşmelerinde belirli ve belirsiz süre sözleşme yapılabilir.

Genellikle kira sözleşmeleri bir yıl süreli yapılır , kira artış oranı ise kira akdinin sonlandığı tarihte yapılır.

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Yasal kira artış oranı, TUİK tarafından açıklanan enflasyon verilerine bağlı belirlenir. Türkiye’de yasal düzenleme bu şekildedir. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)’ye göre belirlenen oran, yasal kira artış oranının üst sınırını belirler.

Yasal artış oranı belirlenirken yıllık TÜFE ortalaması dikkate alınır.

%25 Kira Zammı Kimleri Kapsıyor?

11 Haziran 2022 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan geçici düzenleme ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sabit olarak %25 artış oranı hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde son bulmuştur.

Bu süreçte %25 kira zammı 11 Haziran 2022 tarihinden önceki kira akitlerini kapsamamakla beraber bu aralıkta yapılan kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

Kiracı Kira Artış Oranına İtiraz Edebilir Mi?

Kiracının kira artış oranına itiraz hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal kira zam oranını aşan miktarda kira bedeli ödeme zorunda değildir. Bu durumda kiracı, ev sahibiyle iletişime geçerek yasal zam oranını aşmayan bir oranda kararlaştırmasını isteyebilir.

Aksi takdirde yetkili merciilere fahiş kira zammını şikâyet edebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak hakimden kira bedelini belirlenmesini talep edebilir.

Kira Artış Oranı Ne Zaman Geçerli Olur?

Kira artış oranının ne zaman geçerli olacağı konusunda ev sahibi ve kiracı tarafından kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibariyle, kira artış oranı ile hesap edilen yeni kira ücreti geçerli olur.

Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir?

Ev sahibinin kiraya ne kadar zam yapabileceği konusunda yasal düzenlemeler hem ev sahibi hem de kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu kapsamda hem ev sahibi hem de kira hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmelidir.

Taraflar arasında kira akdinde , kira artış oranını belirleme serbestisi vardır. Bu serbesti, TÜFE oranındaki yasal artış oranından ve mevcut diğer yasal düzenlemeler sınırları içindedir. Bu durumda ev sahibi ve kiracı yasal kira arış oranından fazla olmamak koşuyla daha az bir oranda ya da kira artış oranına sabit olarak kira zammı belirleyebilir.

1 Temmuz’dan Sonra Kira Artış Oranı Ne Kadar?

1 Temmuz 2024 tarihinden itibariyle %25 olan sabit kira artış oranına dair düzenleme son bulmuştur. Bu tarihten sonraki dönemler de aylık olarak TUİK tarafından açıklanan enflasyon verisi göz önünde bulundurularak yasal sınır belirlenmelidir.

TUİK tarafından , Eylül 2024 dönemi için TÜFE’ye göre belirlenen kira artış oranı % 63,47 olarak belirtilmiştir.

Yeni Kiracılar İçin Kira Artış Oranı Nasıl Uygulanır?

Yeni kiracılar için kira artış oranı uygulanışı 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren son 12 ayın TÜFE ortalaması alınarak hesaplanacaktır.

Ülkemizde yaşanan ciddi enflasyon ortamı olduğu için bu uygulama yeni kiracılarda kira ödemede sıkıntı çıkarabileceği gibi ev sahiplerine yüksek miktarda evini kiralayarak enflasyondan korunma imkânı tanımaktadır.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kira artış oranı, belirlenmemiş olabilir. Kira artış oranının akitte belirtilmesi sözleşme için bir şekil şartı değildir. Bu durumda yasal düzenleme olan TBK m.344 hükmü hukuki açıklamayı yapmıştır.

Bu durumda mahkemeye gidilmesi durumda hakim tarafından; kiralananın durumu, TÜFE ve hakkaniyet hususları göz önünde bulundurularak kira miktarı belirlenir.

Kiraya Veren, Kira Artış Oranını Keyfi Olarak Artırabilir Mi?

Kiraya verenin, kira artışının geçerlilik tarihi içeren “yazılı” bildirimde bulunma yükümlülüğü vardır. Kira artış oranı bu şekilde kiracıya yazılı olarak bildirilir. Kiracının ise yasal kira artış oranına uyulmasını inceleme hakkı bulunmaktadır. Bu bakımdan ev sahibinin kira artış oranını habersizce keyfi olarak arttırma olasılığı yoktur.

Ayrıca Kira Uyarlama Davası ve Kiracı Nasıl Çıkartılır? yazılarımızdan Kira Hukuku hakkında daha fazla bilgiye erişebilirsiniz.

EROL EFE BAYEZİT