HİSSELİ TAPU NEDİR? ŞATIŞI VE RİSKLERİ

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu türüdür. Hisseli tapu, ortakların taşınmaz üzerindeki paylarını net bir şekilde belirtirken, pay sahiplerinin taşınmazın kullanım ve satış haklarını da düzenler. Hisseli tapunun satışı, diğer tapu türlerine göre karmaşık bir süreç gerektirir. Ortaklardan birinin hissesini satabilmesi için genellikle diğer hissedarların kanundan ön alım (şufa) hakkı devreye girer. Satış, taraflar arasındaki mutabakata bağlı olarak Tapu Müdürlüğü üzerinden gerçekleştirilir.

Hisseli tapu satışları çeşitli riskler barındırır. Ortakların anlaşmazlığı, kullanım alanlarının belirsizliği ya da alıcıların şufa hakkıyla karşılaşması gibi durumlar, bu süreçte karşılaşılan sorunlardan birkaçıdır. Hisseli tapu ile ilgili işlemlerde bu risklerin iyi değerlendirilmesi önemlidir. Bu yazımızda hisseli tapuya dair genel bilgiler vermenin yanı sıra konuya dair sıkça sorulan soruları yanıtladık. Keyifli okumalar dileriz.

HİSSELİ TAPU NEDİR?

Hisseli tapu, bir taşınmazın (arsa, ev, tarla vb.) birden fazla kişiye ait olduğunu ve bu kişilerin taşınmaz üzerindeki belirli bir paya sahip olduğunu gösteren bir tapu türüdür. Bu tür tapularda taşınmazın fiziksel olarak bölünmüş kısmı değil, hissedarlara ait olan pay oranı belirtilir. Hissedarlar arasında paylar eşit olabileceği gibi farklı oranlarda da olabilir. Hisseli tapuda ortakların her biri, taşınmazın tamamında sahip oldukları hisse oranı payında hakka sahiptir.

HİSSELİ TAPU ALIM VE SATIM SÜRECİNDE HUKUKİ DANIŞMANLIK ALMAK İSTERSENİZ BİZİ ARAYABİLİRSİNİZ

HİSSELİ TAPU İLE TAM TAPU ARASINDAKİ FARKLAR NELERDİR?

Hisseli tapu ile tam tapu arasında önemli farklar bulunmaktadır. Mülkiyet durumu açısından bakıldığında, hisseli tapu, birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösterir. Bu durumda her bir hissedar, taşınmazın tamamında belirli bir oranla hak sahibidir. Ancak tam tapuda, taşınmazın tamamı tek bir kişiye ait olup, başka bir paydaş bulunmaz.

Satış ve devir işlemleri açısından da farklar vardır. Hisseli tapu durumunda, hissedarlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler ve diğer hissedarların “şufa hakkı” (ön alım hakkı) devreye girebilir. Bu durum, satışın diğer hissedarların onayı olmadan gerçekleştirilemeyeceği anlamına gelir. Tam tapuda ise taşınmazın tamamı bir kişiye ait olduğu için satış işlemi, sadece mülkiyet hakkına sahip kişinin onayıyla geçerli olur.

Kullanım hakları da iki tapu türü arasındaki farklardandır . Hisseli tapuda, ortakların taşınmaz üzerindeki kullanım hakları paylaşılır ve bu durum zaman zaman anlaşmazlıklara yol açabilir. Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi veya ortakların birbirleriyle uyumlu şekilde kullanımı konusunda zorluklar yaşanabilir. Tam tapuda ise kullanım hakları tamamen sahibine aittir, dolayısıyla bu tür anlaşmazlıklar söz konusu olmaz.

HİSSELİ TAPU SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Hisseli tapu sahiplerinin birtakım hakları olduğu gibi bir de yükümlülükleri vardır. Hisseli tapu sahipleri, taşınmaz hisselerini diğer paydaşların haklarına zarar getirmeyecek ölçüde kullanma ve yararlanma hakkına sahiptirler. Örneğin bir paydaş, kendi hissesini rehin olarak verebilir. Yahut bir başka örnek olarak tapu hissedarının alacaklıları, pay üzerinde takip başlatarak haciz koyabilir. Hisseli tapu sahiplerinin hakları ise şu şekilde gösterilebilir;

• Kullanım Hakkı: Hissedarlar, taşınmazın tamamında sahip oldukları pay oranında kullanım hakkına sahiptir.
• Satış ve Devir Hakkı: Hissedarlar, kendi paylarını satma veya devretme hakkına sahiptir. Ancak, satış işlemi diğer hissedarların onayına veya şufa hakkına
• Paylaşım Hakkı: Taşınmazın bölünmesi durumunda hissedarlar, taşınmazın satışından elde edilen gelirden, sahip oldukları pay oranına göre hak kazanır.
• Şufa Hakkı: Bir hissedar, taşınmazın tamamını satmak isterse, diğer hissedarlar kanundan doğan öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Hisseli Tapu Sahiplerinin Yükümlülükleri:

• Bakım ve Onarım: Taşınmazın bakımı ve onarımı konusunda hissedarlar, kendi paylarına orantılı şekilde sorumludur.
• Vergi ve Masraflara Katkı: Taşınmazla ilgili harç, vergi, sigorta gibi mali yükümlülüklerin ödenmesinde, hissedarlar, sahip oldukları pay oranında katkı sağlamak zorundadır.
• Ortak Kullanım Alanlarında Anlaşmazlıkları Çözme: Hissedarlar arasında ortak kullanım alanlarının nasıl kullanılacağına dair anlaşmazlıklar olabilir. Bu tür anlaşmazlıkları çözmek için ortak kararlar alınması gereklidir.
• Sorumluluk Paylaşımı: Taşınmazda meydana gelen zararlar veya hukuki sorunlar konusunda hissedarlar, pay oranları doğrultusunda sorumludur.

HİSSELİ TAPUDA PAY ORANI NASIL BELİRLENİR?

Hisseli tapuda pay oranı, taşınmazın mülkiyetinin nasıl paylaşıldığını belirleyen önemli bir faktördür ve çesitli kriterlere göre belirlenir. Öncelikle, hissedarların taşınmazı satın alma sırasında koydukları para oranı, pay oranlarını belirleyen en yaygın faktördür. Eğer bir hissedar, taşınmazın tamamını daha büyük bir oranda finanse etmişse, bu kişi daha fazla paya sahip olacaktır.

Bunun yanında taşınmazın birden fazla kişi arasında miras yoluyla devredilmesi veya aile üyeleri arasında anlaşma ile paylaşılması durumunda, pay oranları ortak bir karar ile belirlenir. Her bir hissedar, sahip olduğu mal varlığına veya anlaşmaya göre belirli bir pay oranına sahip olur. Ayrıca, taraflar arasında yapılan sözlü veya yazılı anlaşmalar da pay oranlarını etkileyebilir. Pay oranı, her bir hissedarın taşınmaz üzerindeki haklarını (kullanım, satış, devretme gibi) ve yükümlülüklerini (vergi ödeme, bakım yapma gibi) doğrudan etkiler.

HİSSELİ TAPUDA SATIŞ VE DEVİR NASIL YAPILIR?

Hisseli tapuda her paydaşın kendi payını satması ve devretmesi mümkündür. Fakat bunun için bazı hususların yerine getirilmesi gerekir. Hisseli tapu, birden fazla paydaşın bir arada olduğu mülkiyetlerdir. Burada kanunun amacı, payların mümkün olduğunca tek bir paydaşta toplanmasının önünün açılması ve bu sayede sıklıkla ortaya çıkabilecek potansiyel anlaşmazlıkların önünü kesmektir. Bu sebepten ötürü paydaşların önalım hakları vardır. Aşağıda hisseli tapuların satış ve devir için gerekenler ve nasıl yapılacağı özetlenmiştir.

Hissedarların Onayı: Hisseli tapuda, taşınmazın tamamının satılması için tüm hissedarların onayı gerekmektedir. Ancak her hissedar yalnızca kendi payını diğer hissedarların onayı olmaksızın satabilir ve devredebilir. Hissedarlar arasında herhangi bir anlaşmazlık durumunda, “şufa hakkı” devreye girebilir. Bu hak, bir hissedarın taşınmazın tamamını satması durumunda, diğer hissedarlara öncelikli alım hakkı tanır.

Satış ve Devir Sözleşmesi: Hisseli tapu satışında, payın devri için noterden resmi bir satış sözleşmesi yapılır. Sözleşmede, satılan pay oranı, fiyat ve diğer detaylar belirtilir. Tapu dairesinde devir işlemi yapılırken, bu sözleşme esas alınır.

Şufa Hakkı: Şufa hakkı, diğer hissedarların öncelikli olarak satışa sunulan payı satın alma hakkıdır. Eğer bir hissedar, taşınmazın payını satmaya karar verirse, diğer hissedarlar öncelikli olarak bu payı satın alma hakkına sahiptir.

Tapu Sicil Müdürlüğü İşlemleri: Hisseli tapu satışı için, tapu sicil müdürlüğüne başvurulur. Burada, alıcı ve satıcı arasında yapılacak devir işlemi kaydedilir. Tapu işlemleri sırasında, taşınmazın paydaşlarının kimlikleri ve pay oranları belirlenir. Tüm hissedarların imzası alınarak işlem tamamlanır.

Hissedarların İzinleri ve Ödemeler: Satış işlemi sırasında, ödenecek vergi ve harçlar da dikkate alınmalıdır. Hissedarların vergi yükümlülükleri, satış işleminin sonunda pay oranlarına göre belirlenir.

HİSSELİ TAPUDA PAYDAŞLAR ARASINDAKİ İHTİLAFLAR NASIL ÇÖZÜLÜR?

Hisseli tapuda paydaşlar arasındaki ihtilaflar, genellikle taşınmazın kullanımı, satışı veya yönetimi konusunda yaşanan anlaşmazlıklardan kaynaklanır. Hissedarlar bir araya gelerek, taşınmazın nasıl kullanılacağı veya payların nasıl devredileceği konusunda ortak bir karara varabilirler. Bu tür durumlarda, paydaşlar arasında sağlanan anlaşmazlık çözümü, en hızlı ve en düşük maliyetli yol olabilir.

Bazı durumlarda, hissedarlar arasında anlaşmazlık devam edebilir, şufa hakkı devreye girebilir. Şufa hakkı, bir hissedarın taşınmazın payını satmak istediği durumlarda, diğer hissedarlara öncelikli olarak bu payı satın alma hakkı tanır. Bu hak, satış işlemi gerçekleşmeden önce ihtilafları çözmek için kullanılabilir. Eğer şufa hakkı kullanılarak bir çözüm sağlanamazsa, taraflar arabuluculuk hizmetlerinden yararlanabilirler. Arabuluculuk, ihtilafları çözmek için tarafsız bir üçüncü kişinin devreye girdiği bir çözüm yöntemidir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varamazsa, dava açma yoluna gidilebilir.

Hisseli tapuda yaşanan anlaşmazlıkların çözülmesinde, mahkeme süreci de devreye girebilir. Mahkemeye başvuru, taraflar arasında bir anlaşmazlık devam ettiğinde son çare olarak kullanılabilir. Mahkeme, davayı sonuçlandırarak taşınmaz üzerindeki hakların düzenlenmesine karar verir. Bu süreç, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıkların hukuki yollarla çözülmesini sağlar.

HİSSELİ TAPUDA ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI NEDİR?

Hisseli tapuda şufa (önalım) hakkı, bir hissedarın taşınmazın bir kısmını veya tamamını başka birine satmak istediğinde, diğer hissedarların öncelikli olarak bu payı satın alma hakkına sahip olduğu bir yasal haktır. Şufa hakkı, özellikle taşınmazın tamamı değil, sadece bir payı satılacaksa, ortaklık ilişkisinin bozulmaması amacıyla devreye girer. Bu hak, taşınmazın dışarıya satılmasını engelleyerek, hissedarlar arasındaki ortaklık yapısının korunmasını sağlar.

Şufa hakkının işleyişi şu şekilde gerçekleşir: Öncelikle bir hissedar taşınmazın payını satmayı düşündüğünde, bu durumu diğer hissedarlara bildirmelidir. Bu bildirim, satış niyetini açıklayarak, diğer hissedarlara belirli bir süre içinde (genellikle birkaç hafta) satışa konu olan payı satın alma hakkı verir. Eğer diğer hissedarlar bu süre içinde alım hakkını kullanmazsa, satış işlemi dışarıdan bir alıcıya yapılabilir. Şufa hakkı, taşınmazda dışarıdan birinin alıcı olmasını engelleyerek, diğer hissedarların ortaklık ilişkisinin devam etmesine olanak tanır.

HİSSELİ TAPUDA SATIŞTA DİĞER HİSSEDARLARIN ONAYI GEREKLİ MİDİR?

Hisseli tapu sisteminde, hissedarlar kendi hisseleri üzerinde serbestçe tasarruf edebilir ve diğer hissedarların onayı olmadan kendi paylarını üçüncü kişiye satabilir ancak diğer hissedarların Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı gereği satış sonrası diğer hissedarlar yeni alıcıya karşı öncelikli alım hakkını kullanabilir.

Hisseli tapu konusu taşınmazın tamamının satılması durumunda bütün hissedarların onayı gereklidir. Hisseli tapuda taşınmazın tamamı üzerinde yapılacak tasarrufların tüm hissedarların onayı ile, oy birliği içinde yapılması gereklidir.

HİSSELİ TAPU SATIŞ İPTAL DAVASI

Hisseli Tapu Satış İptal Davası, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle yapılan satışın geçersiz sayılması için açılan bir davadır. Bu dava, genellikle şufa (önalım) hakkı ihlali veya diğer hissedarların onayının alınmaması gibi durumlarda açılır. Hisseli tapu durumunda, bir pay satılmak istendiğinde, diğer hissedarların öncelikli alım hakkı vardır. Eğer bu hak ihlal edilirse, satış iptal edilebilir. Aynı zamanda, satışın yasalara uygun olmayan şekilde yapılması veya tapu kaydında hata bulunması da satışın iptaline neden olabilir.

Dava süreci, hissedarın yetkili mahkemeye başvurmasıyla başlar. Davacı, satışın geçersiz olduğunu kanıtlamak için deliller sunar ve mahkeme, yapılan satışın yasal olup olmadığını inceler. Eğer satışta bir hukuka aykırılık varsa, mahkeme satışın iptaline karar verir. İptal kararından sonra, tapu kaydında düzeltme yapılır ve taşınmazın önceki durumuna geri döner.

HİSSELİ TAPU NASIL BÖLÜNÜR?

Bölünme süreci, ortaklaşa karar alınmasıyla başlar. Hissedarların tamamı, taşınmazın bölünmesi konusunda oybirliği sağlamalıdır. Hissedarlar arasında anlaşmazlık yaşanmıyorsa, bir bölünme projesi hazırlanır. Bu proje, taşınmazın nasıl fiziksel olarak bölüneceğini ve her bir parçasının hangi hissedara verileceğini gösteren bir harita veya plan olabilir. Bu tür projeler, harita mühendisleri veya inşaat mühendisleri tarafından hazırlanabilir.

Bölünme kararı ve proje hazırlandıktan sonra, tapu siciline başvurularak taşınmazın bölünmesi talep edilir. Tapu Müdürlüğü, bölünme talebini inceler ve gerekli onayı verir. Bölünme işlemi onaylandığında, her bir hissedar için hissedarın payını ve sahip olduğu alanı belirtecek şekilde ayrı tapular düzenlenir. Bu süreç, taşınmazın fiziksel olarak parçalara bölünmesinin yanı sıra, tapu kaydında her bir paydaşın ayrı ayrı kayıt altına alınmasını sağlar.

Bölünme işlemi için tüm hissedarların rızası genellikle gereklidir. Hissedarlar arasında anlaşmazlık olması durumunda, bölünme mahkeme kararı ile gerçekleşebilir.

Hisseli tapuda bölünme yapılmadan önce, şufa hakkı (önalım hakkı) gibi yasal düzenlemeler dikkate alınmalıdır.

Tapu sicilinde yapılacak değişikliklerin, bölünme sonrasında her bir hissedarın payını yansıtacak şekilde düzenlenmesi önemlidir.

HİSSELİ TAPUDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASI NEDİR?

Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası, birden fazla hissedarın ortaklaşa sahip olduğu bir taşınmazın, ortaklık durumunun sona erdirilmesi ve taşınmazın paylaştırılması amacıyla açılan bir davadır. Hisseli tapularda, birden fazla kişi belirli oranlarda pay sahibi olabilir. Bu paylar, taşınmazın yönetimi kullanımı ve satışında bazı zorluklara yol açar. Hissedarlar arasında anlaşmazlık durumunda veya bir hissedarın taşınmazı tek başına kullanmak istemesi halinde ortaklık ilişkisi sona erdirilmek istenebilir.

İzale-i Şüyu Davası, ortaklık durumunun sonlandırılması ve taşınmazın paylaşılması veya satılması için açılır. Bu dava, taşınmazın bölünmesi, paylaştırılması veya satılarak gelirinin paydaşlar arasında dağıtılması için gerekli yasal bir süreçtir. Taşınmazın bölünmesi, her paydaşın payına düşen kısım belirlenerek yapılır. Eğer taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün değilse, taşınmaz satılarak elde edilen gelir hissedarlara oranında dağıtılır.

HİSSELİ TAPUDA ZORUNLU PAYLAŞIM DURUMLARI

Hisseli tapularda, paylaşım, genellikle hukuki bir zorunluluk olarak ortaya çıkar ve bu süreç çeşitli yasal düzenlemelere tabidir. Bu durumlar şu şekildedir;

• Ortaklık İlişkilerinin Sona Erdirilmesi (İzale-i Şüyu Davası): Hissedarlar, taşınmaz üzerinde sahip oldukları payları paylaşmak istediklerinde, İzale-i Şüyu davası açabilirler. Birden fazla hissedarın olduğu taşınmazlarda, yapılan bu işlem ile hissedarlar arasında anlaşmazlık durumunda ya da ortaklık ilişkisinin devam etmesinin zorlaşması halinde, ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla mahkeme tarafından taşınmaz ya paylaştırılır ya da satılarak elde edilen gelir hissedarlara dağıtılır. Bu durum, zorunlu bir paylaşım durumudur ve mahkeme kararı ile gerçekleşir.
• Taşınmazın Bölünememesi Durumu: Eğer taşınmaz fiziksel olarak bölünemezse ve hissedarlar arasında anlaşmazlık devam ederse, zorunlu paylaşım işlemi yapılabilir. Mahkeme, taşınmazın satılmasına karar vererek, elde edilen satış gelirinin hissedarlara payları oranında dağıtılmasını sağlar. Bu durum, taşınmazın bölünmesinin imkansız olduğu hallerde zorunlu hale gelir.
• Şufa (Önalım) Hakkı Kullanımı: Hisseli tapularda bir hissedar, hissesini satmaya karar verdiğinde, diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı bulunmaktadır. Eğer bir hissedar, diğer hissedara satmaya karar verdiği hissesini satmadan önce, şufa hakkını kullanmak isterse, bu durum da zorunlu bir paylaşım yaratabilir. Şufa hakkı, önceden belirlenen şartlarla diğer hissedarların söz konusu hissenin alımını zorunlu kılar.
• Hissedarın Miras Yoluyla Taşınmaza Sahip Olması: Bir hissedar vefat ettiğinde, geriye kalan hissedarlar, miras yoluyla taşınmazdaki payları devralabilir. Bu durumda taşınmazın paylaşılması gerekebilir. Eğer bu paylaşım için hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkarsa, mahkeme tarafından zorunlu paylaşım yapılabilir.
• Zorunlu Kamulaştırma Durumu: Kamu yararı doğrultusunda devletin taşınmazı kamulaştırması durumu da zorunlu paylaşım durumu yaratabilir. Kamulaştırma, taşınmazın devlet tarafından satın alınması işlemi olup, bu durumda hissedarların payları arasında bir paylaşım yapılır. Kamulaştırma bedeli, hissedarlar arasında payları oranında paylaştırılır.

HİSSELİ TAPUDA YAPILAŞMA VE İNŞAAT İZNİ NASIL ALINIR?

Hisseli tapuda yapılaşma ve inşaat izni alabilmek için, öncelikle hissedarların ortak bir karar alması gerekir. Hisseli tapu üzerinde birden fazla hissedar bulunduğu için, her bir hissedarın onayı gereklidir. İmar planında belirtilen yapılaşma koşulları ve sınırlamalar göz önünde bulundurularak, taşınmazın üzerinde yapılacak inşaatın yasal olup olmadığı belirlenir.

İnşaat izni almak için belediyeye başvurmak gereklidir. Belediye, taşınmazın imar durumu ve projelerine göre inşaat ruhsatı verir. Başvuru sırasında, inşaat projelerinin hazırlanması gerekir. Bu projeler, mimar ve mühendisler tarafından detaylı şekilde hazırlanmalı ve belediyeye sunulmalıdır. Belediyenin onay verdiği projeler doğrultusunda, inşaat süreci başlatılır. Belediye, inşaatın her aşamasında denetim yaparak, projeye uygunluğunu kontrol eder. Bu şekilde, hisseli tapuda yapılaşma ve inşaat izni süreci tamamlanabilir.

HİSSELİ TAPUDA HACİZ

Hisseli tapuda haciz, bir taşınmazın birden fazla hissedarı olduğu durumlarda, borçlunun payına yönelik yapılan haciz işlemini ifade eder. Hisseli tapu, birden fazla kişi tarafından paylaşılan bir mülk olduğundan, haciz işlemi sadece borçlu kişinin payına yapılır. Bu işlem, borçlunun ödemediği borçlarını tahsil etmek amacıyla alacaklı tarafından icra dairesine başvurularak başlatılır. Haciz işlemi, borçlunun taşınmaz üzerindeki payına yöneliktir ve diğer hissedarları doğrudan etkilemez. Haciz işlemi başlatıldıktan sonra, icra müdürlüğü, borçlunun payına haciz koyar.

Bu haciz, taşınmazın tümünü değil, sadece borçlunun sahip olduğu payı kapsar. Eğer borçlu kişi, borcunu ödeyemezse, alacaklı icra müdürlüğüne başvurarak hacizli payın satışını talep edebilir. Hacizli pay, icra müdürlüğü tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır ve satıştan elde edilen gelir, alacaklıya ödenir.

Haciz işlemi sonrası, borçlu kişinin payı satılır ve yeni alıcı, borçlunun payını devralır. Ancak, diğer hissedarlar bu süreçte doğrudan etkilenmezler. Haciz sonrası, borçlunun taşınmaz üzerindeki hakları sona erer, ancak diğer hissedarların hakları etkilenmez.

HİSSELİ TAPUDA ÇIKABİLECEK HUKUKİ SORUNLAR NELERDİR?

Hisseli tapu sahiplerinin karşılaşabileceği hukuki sorunlar, taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğu durumdan kaynaklanan anlaşmazlıklar ve paylaşımla ilgili sorunlardır. Bu tür sorunlar, genellikle hissedarlar arasında uyuşmazlıklar, tapu kaydındaki hatalar, haciz ve ipotek işlemleri, yapılaşma izni konuları, şufa (önalım) hakkı ihlalleri ve taşınmazın kötüye kullanılması gibi durumları içerir.

İlk olarak, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar, taşınmazın kullanımı, kiralanması ya da satılması gibi durumlarda sıklıkla karşılaşılan bir sorun olabilir. Bu tür anlaşmazlıklar çözülmediğinde, “İzale-i Şüyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir. Eğer borçlu bir hissedar varsa, diğer hissedarların payı hacizli olabilir. Haciz, sadece borçlu hissedara uygulanır, ancak borçlunun payı satılırsa, diğer hissedarlar bu satıştan doğrudan etkilenmez. Ayrıca, tapu kaydındaki hatalar da önemli bir sorundur; yanlışlıklar ve eksiklikler tapu müdürlüğüne başvurularak düzeltilebilir. Yapılaşma izni almak isteyen hissedarlar da, diğer hissedarların onayını almak zorundadır. İmar izni olmadan yapılan inşaatlar hukuki sorunlara yol açabilir.

Şufa (önalım) hakkı da başka bir önemli sorun oluşturur. Hissedarlar, paylarını satmak istediklerinde diğer hissedarlara öncelikli alım hakkı tanınır. Eğer bu hak ihlal edilirse, şufa hakkı mahkeme aracılığıyla talep edilebilir. Ayrıca, taşınmazın kötüye kullanılması veya değer kaybetmesi de bir başka sorundur. Diğer hissedarlar, taşınmazın zarar görmesini engellemek için hukuki başvurularla tazminat talep edebilirler. Hissedarlar, bu tür hukuki sorunlarla karşılaştıklarında profesyonel bir hukuk desteği alarak haklarını koruyabilirler ve olası problemleri çözebilirler.

HİSSELİ TAPUYA SAHİP OLMAK AVANTAJLI MI, DEZAVANTAJLI MI?

Her hukuki durumda olduğu gibi hisseli tapunun da avantajları ve dezavantajları vardır. Bunlar genel olarak şu şekilde sıralanabilir:

Avantajları:

Daha Düşük Maliyetle Mülkiyet: Hisseli tapu, taşınmazın tamamına sahip olmanın yüksek maliyetlerinden kaçınmak isteyenler için bir avantajdır. Birden fazla kişinin paylaştığı taşınmazda, her bir kişi sadece kendi payına düşen kısmı satın alarak, mülk sahibi olurlar.

Yatırım Fırsatları: Hisseli tapuya sahip olmak, taşınmaz sektöründe yatırım yapma fırsatları sunar. Özellikle büyük taşınmazlarda, belirli bir payı almak, gelecekte değer artışı bekleyen bir yatırım aracı olarak kullanılabilir.

Ortaklık Avantajları: Hisseli tapu, paydaşlar arasında ortak kararlar alarak taşınmazın yönetilmesini sağlar. Birçok durumda, hissedarlar arasında iş birliği ve destek sağlanarak taşınmazın bakımı ve yönetimi daha kolay hale getirilebilir .

Dezavantajları:

Karar Alma Zorlukları: Hisseli tapu sahipleri arasında görüş ayrılıkları, taşınmazın kullanımı, satışı ya da kiralanması gibi konularda büyük sorunlar yaratabilir. Her bir hissedarın onayı gerekebilir, bu da karar almayı zorlaştırır.

Ortaklık Anlaşmazlıkları: Paydaşlar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir. Taşınmazın bakımı, değer artışı ya da gelir paylaşımı gibi konularda uyuşmazlıklar, mahkemeye kadar gidebilir.

Satış ve Devir Zorlukları: Hisseli tapuda, bir hissedarın payını satması durumunda, diğer hissedarların rızası gerekecektir. Ayrıca, paydaşlardan biri taşınmazı satmak istediğinde, diğer hissedarlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir.

Yapılaşma ve İmar Sorunları: Hisseli tapuda, taşınmaz üzerinde yapılaşma ve inşaat izinleri almak için tüm hissedarların onayı gerekir. Bu, inşaat ve imar işlemlerinde gecikmelere ya da engellere yol açabilir.

HARBİYE HUKUK BÜROSU OLARAK HİZMETLERİMİZ

Harbiye Hukuk Bürosu olarak, hisseli tapu ile ilgili tüm hukuki süreçlerde size profesyonel hizmet sunuyoruz. Alanında uzman avukat kadromuzla, mülk edinme, satış, pay paylaşımı ve anlaşmazlık çözümleri sürecinde yanınızdayız.

HİSSELİ TAPU NEDİR ŞATIŞI VE RİSKLERİ

SIKÇA SORULAN SORULAR

Hisseli Tapu Almak Riskli Mi?

Hisseli tapu almak, genellikle daha düşük maliyetle mülk edinmeyi sağlar, ancak beraberinde çeşitli riskler taşır. En büyük risk, hissedarlar arasında anlaşmazlıklar ve uyuşmazlıkların yaşanmasıdır. Taşınmazın kullanımı, satışı ya da kiralanması gibi konularda diğer hissedarların rızası gerekebilir. Bu nedenle, hisseli tapuya sahip olmadan önce diğer hissedarlarla paydaş hakları konusunda uzlaşmak oldukça önemlidir.

Hisseli Tapuda Tapu Nasıl Alınır?

Hisseli tapu almak için, taşınmazın sahibi veya paydaşlarıyla anlaşarak ilgili tapu dairesine başvurmanız gerekir. Satın alacağınız pay için tapu devri yapılacak ve tapu kaydına işlenecektir. Tapu dairesi, hisse devrini işlemden geçirecek ve belirli belgeleri (kimlik, imzalar, ödeme belgeleri) talep edecektir. Satış işlemi gerçekleştikten sonra tapu, yeni sahibi adına düzenlenir.

1 Tapu 2 Kişi Üzerine Olur Mu?

Bir tapunun iki kişi arasında ortak mülkiyet şeklinde düzenlenmesi mümkündür. Bu durumda, her iki kişi de taşınmazın belirli bir payına sahip olur. Tapu kaydında her hissedarın payı belirtilecek ve her biri mülkü kullanma haklarına sahip olacaktır. Tapudaki ortaklık, hissedarların anlaşmasına ve pay dağılımına bağlı olarak yapılır.

Hisseli Tapunun Zararları Nelerdir?

Hisseli tapunun en büyük zararları, hissedarlar arasında yaşanan anlaşmazlıklar ve işbirliği eksikliğidir. Bu sebeple, taşınmazın kullanımı, bakımı veya satışı gibi önemli kararları almak zorlayabilir. Ayrıca, bir hissedarın borçları nedeniyle haciz işlemleri yapılabilir ve diğer hissedarların haklarını etkileyebilir. Hisseli tapu ayrıca, taşınmazın bölünmesi veya yapılaşma izinleri konusunda da zorluklara neden olabilir.

Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Hisseli tapu alırken dikkat edilmesi gereken ilk şey, diğer hissedarlarla anlaşma yapma ve ortaklık şartlarını netleştirmektir. Tapu kaydındaki payların doğruluğunu kontrol etmek önemlidir, çünkü yanlış bilgiler yasal sorunlara yol açabilir. Ayrıca, taşınmazın mevcut durumunu, borçlarını ve hukuki sorunlarını araştırmak da faydalıdır. Mülk üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da başka kısıtlamalar olup olmadığını kontrol etmek de alıcı için oldukça önemlidir.

Kiracıyım, Ev Sahibim Evi Satılığa Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, kiracısı olmasına rağmen evi satılığa çıkarabilir. Ancak, kiracının mülkü kiraladığı süre boyunca oturma hakkı devam eder. Satışın gerçekleşmesi ile kira sözleşmesinin taraflarında değişiklik gerçekleşir. Yeni alıcı, kiracının haklarına saygı göstermek zorundadır. Eğer kiracı isterse, yeni alıcı ile yapılan sözleşme koşullarını gözden geçirebilir.

Hisseli Tapu Normal Tapuya Çevrilir Mi?

Hisseli tapu, daha sonra normal tapuya dönüştürülemez. Ancak, hissedarlar arasında anlaşarak ortaklık giderilebilir ve taşınmazda tam mülkiyet sağlanabilir. Bunu sağlamak için “İzale-i Şüyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir ve taşınmazın tamamı bir kişiye devredilebilir.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir Mi?

Hisseli tapu, genellikle diğer hissedarların rızası olmadan satılamaz. Bir hissedar, payını satmadan önce diğer hissedarlara bildirimde bulunmalıdır. Diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı doğar. Ancak, bazen hissedarlar arasında anlaşmazlıklar yaşanarak bu tür satışlar gerçekleşebilir. Bu durumda, diğer hissedarlar, satışın geçersiz olmasını mahkemeden dava yoluyla talep edebilirler.

Hisseli Tapu Kaç Dönüme Kadar Bölünür?

Hisseli tapunun bölünmesi, taşınmazın büyüklüğüne ve bölünmesi için gerekli olan yasal şartlara bağlıdır. Ancak, genel olarak, taşınmazın küçük alanlara bölünmesi zorlu olabilir, çünkü bölünme, mülkün kullanım amacını etkileyebilir. Bu nedenle, taşınmazın bölünme durumunda, uzman bir avukattan ya da tapu dairesinden bilgi alınması önemlidir.

Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Ne Yapmalı?

Hisseli tapuyu ayırmak için, paydaşlar arasında anlaşmazlıkları çözmek ve ortaklık yapısını sonlandırmak gerekir. “İzale-i Şüyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir ve bu davada, taşınmazın paylaşılması ya da satılması talep edilebilir. Eğer paydaşlar anlaşamazsa, mahkeme taşınmazı fiziken bölme ya da satışa çıkarma kararı alabilir.

Hisseli Tapuyu Nasıl Satarım?

Hisseli tapuyu satmak için, öncelikle diğer hissedarlara bildirimde bulunmak gereklidir. Çünkü şufa hakkını kullanabilirler. Satılacak payın değeri belirlenmeli ve paydaşların onayı alındıktan sonra tapu devri işlemi yapılmalıdır. Eğer diğer hissedarlar önalım hakkını kullanmazsa, tapu dairesine başvurarak satış işlemi gerçekleştirilebilir.

Hisseli Tapu Satışında Diğer Hissedarların Onayı Gerekli Midir?

Hisseli tapu satışında diğer hissedarların onayı genellikle gereklidir. Bir hissedar, payını satmayı düşündüğünde, diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı vardır. Bu sebeple diğer hissedarların satıştan haberdar olması gerekir. Eğer diğer hissedarlar bu hakkı kullanmazsa, satış işlemi devam eder.

Hisseli Tapuda Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, hisseli tapuya sahip olan kişilerin, bir paydaşın payını satmadan önce, o payı öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Diğer hissedarlar, satış yapılmadan önce bu hakkı kullanarak, taşınmazda pay sahibi olmayı talep edebilir. Bu, satışı engelleyebilir ve paydaşlar arasındaki hakları korur.

Hisseli Tapuda Tek Bir Hissedar Payını Başkasına Satabilir Mi?

Hisseli tapuda tek bir hissedar payını başkasına satabilir. Ancak, diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı bulunuyorsa, satılacak pay önce onlara teklif edilmelidir. Eğer şufa hakkı kullanılmazsa, satış başkasına yapılabilir.

Hisseli Tapuda Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu üzerindeki miras paylaşımı, yasal mirasçıların paylarına göre yapılır. Mirasçılar arasında anlaşmazlıklar olabilir, bu durumda miras paylaşımı için mahkeme kararı gerekebilir. Paylaşımda, taşınmazın satılması ve bedelinin mirasçılar arasında bölüştürülmesi de bir seçenek olabilir.

Hisseli Tapuda İnşaat İzni Almak Mümkün Müdür?

Hisseli tapuda, inşaat izni almak mümkündür ancak tüm hissedarların onayı gereklidir. Diğer hissedarlar izin vermezse, inşaat yapılması engellenebilir. Bu nedenle, inşaat yapılmadan önce tüm paydaşlarla anlaşmak ve oybirliği ile karar almak gereklidir.

Hisseli Tapuda Yapılaşma İçin Diğer Hissedarların Onayı Gerekli Mi?

Hisseli tapuda yapılaşma yapmak için diğer hissedarların onayı gereklidir. Yapılaşma, taşınmazın ortak kullanımını ve değerini etkileyebileceği için, tüm hissedarların rızası alınmalıdır.

Hisseli Tapuda Bir Hissedarın Payı Satılırsa Diğer Hissedarların Hakları Nelerdir?

Bir hissedarın payı satıldığında, diğer hissedarlar şufa (önalım) hakkını kullanarak payı satın alma hakkına sahiptir. Eğer bu hak kullanılmazsa, satışı gerçekleştiren hissedarın yeni alıcıyla anlaşması geçerli olur.

Hisseli Tapuda Noter Onayı Gerekli Midir?

Hisseli tapu satışında noter onayı genellikle gerekli değildir, ancak taraflar arasında bir sözleşme yapılması durumunda noter onayı talep edilebilir. Tapu devri işlemleri için tapu dairesi yeterlidir, fakat anlaşmazlıkları önlemek için noter onayı almak faydalı olabilir.

Hisseli Tapuda Vergilendirme Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda vergi, tapu devri sırasında alınan değer üzerinden hesaplanır. Satıştan elde edilen kazançlar, vergiye tabidir ve taşınmazın değerine göre değişir. Vergi beyanı, ilgili vergi dairesine yapılır ve devrin ardından belirli oranlarda ödenir.

Hisseli Tapuda Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

Hisseli tapuda, kira geliri, her bir hissedarın payına orantılı olarak paylaşılır. Yani, her hissedar, kira gelirinden kendi payına düşen kısmı alır. Eğer hissedarlar arasında anlaşmazlık olursa, mahkeme yoluyla paylaşım yapılabilir.

Selin ERDUR