Gayrimenkul alım satım işlemlerinde tapu harcı veya EMLAK ALIM SATIM VERGİSİ adı altında bir vergi ödenmesi gerekmektedir. Tapu harcı, bir taşınmazın el değiştirme sürecinde hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenen yasal bir vergi türüdür. Bu vergi, Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde belirlenen kurallara göre tahsil edilir ve gayrimenkul türüne, değerine ve yapılan işlem türüne göre farklılık gösterebilir.
Türkiye’de gayrimenkul alım satım işlemlerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkili kurumdur. Tapu devri işlemleri, ALO 181 çağrı merkezi veya e-Devlet üzerinden randevu alınarak gerçekleştirilebilir. Bu süreçte, tapu harcı, döner sermaye bedeli ve diğer işlem masraflarının eksiksiz ödenmesi zorunludur.
Bu yazımızda, emlak alım satım vergisi nedir, nasıl hesaplanır, tapu harcı ödeme yöntemleri nelerdir ve vergisel yükümlülüklere uyulmaması halinde ne gibi cezalar söz konusu olabilir? gibi konuları detaylı olarak ele alacağız.
İÇİNDEKİLER
TAPU HARCI NEDİR?
Tapu harcı, konut, arsa, iş yeri, arazi gibi taşınmazların alım-satım işlemlerinde devlet tarafından alınan zorunlu bir vergidir. Tapu işlemleri sırasında, taşınmazın satışı tamamlanmadan önce tapu harcının ödenmesi gerekir.
Tapu harcı şu taşınmaz türleri için ödenir:
✔ Konut (daire, villa, müstakil ev vb.)
✔ İşyeri (ofis, dükkân, mağaza vb.)
✔ Arsa ve tarla
✔ Depo, fabrika ve sanayi tesisleri
✔ Alışveriş merkezleri, han ve pasajlar
Tapu harcı, satış işlemi tamamlanmadan önce eksiksiz olarak ödenmelidir. Ödeme yapılmazsa tapu devri gerçekleştirilemez.
EMLAK ALIM SATIM VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?
Tapu harcı, taşınmazın tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.
📌 Güncel tapu harcı oranı toplam satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir.
Bu %4’lük tapu harcı, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölüşülür.
Örnek Tapu Harcı Hesaplaması:
- 5.000.000 TL değerinde bir konutun satışında
- Alıcı: 100.000 TL (%2)
- Satıcı: 100.000 TL (%2)
- Toplam Tapu Harcı: 200.000 TL
📌 Tapu harcı dışında döner sermaye bedeli ve ek hizmet bedelleri de bulunmaktadır.
2025 yılı için tapuda döner sermaye bedeli 1.183 TL, ek hizmet bedeli ise 163,00 ₺ olup toplamda 1.346 TL’dir.
💡 Satış fiyatının eksik gösterilmesi durumunda ciddi cezalar uygulanabileceğinden, tapu harcı hesaplamasında gerçeğe uygun bedelin beyan edilmesi gerekmektedir.
EMLAK ALIM SATIM VERGİSİ NEDİR? 2025
EMLAK ALIM SATIM VERGİSİNİ KİM ÖDER?
📌 Tapu harcı hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir.
- Alıcı: Satış bedelinin %2’sini öder.
- Satıcı: Satış bedelinin %2’sini öder.
Ancak, taraflar kendi aralarında anlaşarak tapu harcının tamamını alıcı veya satıcı üstlenebilir.
Ek masraflar:
- Döner sermaye bedeli genellikle alıcı tarafından ödenir.
- Kadastro ve tapu işlem masrafları tapu müdürlüğü tarafından belirlenir.
Vergi kaçırmamak için tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunludur. Aksi halde Vergi Usul Kanunu’na göre cezai işlem uygulanabilir.
TAPU HARCI ÖDEME YÖNTEMLERİ
Tapu harcı, farklı yöntemlerle ödenebilir.
1. BANKALAR ÜZERİNDEN ÖDEME
Tapu harcı aşağıdaki bankalar aracılığıyla ödenebilir:
✔ Ziraat Bankası
✔ İş Bankası
✔ Halkbank
✔ Yapı Kredi Bankası
✔ Garanti BBVA
✔ Akbank
✔ Şekerbank
✔ Albaraka Türk Katılım Bankası
✔ Türkiye Finans Katılım Bankası
Ödeme işlemleri için satışı yapılan taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğü tarafından verilen harç tahakkuk numarası kullanılmalıdır.
2. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI ÜZERİNDEN ÖDEME
📌 https://www.gib.gov.tr/ adresine girerek, tapu harcınızı online olarak kredi kartı veya banka kartı ile ödeyebilirsiniz.
3. E-DEVLET ÜZERİNDEN TAPU HARCI ÖDEME
E-Devlet üzerinden Tapu Kadastro Harç ve Döner Sermaye Ödeme Sistemi aracılığıyla tapu harcı ödemesi yapılabilir.
📌 https://www.turkiye.gov.tr/ adresine giriş yaparak ödeme işlemini gerçekleştirebilirsiniz.
TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ VE CEZALAR
Tapu alım satım işlemlerinde bazı kişiler, vergiden kaçınmak için taşınmazın değerini düşük göstererek daha az tapu harcı ödemeyi tercih etmektedir. Ancak, bu durum Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından tespit edilirse hem alıcıya hem de satıcıya vergi cezası uygulanır.
📌 Cezalar şunlardır:
- Eksik beyan edilen tutarın farkı tahsil edilir.
- Vergi ziyaı cezası uygulanır.
- Ödenmeyen tutara faiz işletilir.
Bu nedenle, satış bedelinin gerçek değer üzerinden beyan edilmesi önemlidir.
TAPU HARCI BEDELİNİ DÜŞÜK GÖSTERENLER İÇİN PİŞMANLIK DİLEKÇESİ
Tapu harcını eksik ödeyen kişiler, yetkililerin durumu tespit etmesinden önce “pişmanlık dilekçesi” vererek cezadan kısmen kurtulabilir.
📌 Pişmanlık dilekçesi verildiğinde:
✔ Eksik ödenen vergi, yasal faiziyle birlikte tahsil edilir.
✔ Vergi ziyaı cezası uygulanmaz.
Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı, hatalı beyanı kendi tespit ederse ek cezalar devreye girer.
EMLAK ALIM SATIM VERGİSİ NEDİR
SONUÇ
Emlak alım satım vergisi, gayrimenkul devri sırasında tapu işlemleri tamamlanmadan önce ödenmesi zorunlu olan bir harçtır. 2024 yılı itibariyle tapu harcı oranı toplam satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir ve bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır.
Tapu harcı ödemeleri, bankalar, Gelir İdaresi Başkanlığı ve e-Devlet gibi çeşitli kanallar üzerinden yapılabilir. Ancak, satış bedelini düşük göstererek daha az tapu harcı ödemeye çalışmak ciddi vergi cezalarına yol açabilir.
📌 Gayrimenkul alım satım sürecinde hukuki destek almak ve işlemlerinizi güvence altına almak için hukuk büromuzdan danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.
Emlak satışında ne kadar vergi ödenir?
Emlak satışında, tapu devri işlemi tapu dairelerinde gerçekleşir ve bu süreçte alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı %2 olmak üzere toplamda %4 oranında tapu harcı tahsil edilir. 2025 yılı için tapuda döner sermaye bedeli 1.183 TL, ek hizmet bedeli ise 163,00 ₺ olup toplamda 1.346 TL’dir.. Gayrimenkulün satış bedeli tapuda doğru beyan edilmelidir, aksi halde eksik beyan durumunda Vergi Usul Kanunu kapsamında cezai işlem uygulanabilir.
1 Milyon Liralık Evin tapu Masrafı Ne Kadar?
Bu kapsamda örneğin tapuda alış/satış değeri 1.000.000 bin TL olarak beyan edilen bir gayrimenkul için %4 oranı üzerinden toplamda 40 bin TL harç ödemesi yapmak gerekir.