DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Devremülk sahiplerinin hakları, 16.06.1985 tarihli ve 3227 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununa getirilen ek hükümlerle düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 57. Maddesine göre, devremülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belirli dönemlerinde istifade hakkını veren müşterek (paylı) mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır.

Devremülk hakkı KMK 57 uyarınca ancak konut olarak kullanılmaya elverişli yapılarda ve bu yapıların bağımsız bölümlerinde kurulabilir. Bu yapının bağımsız bölümleri üzerinde devremülk hakkının kurulabilmesi için, bu bölümler üzerinde önceden kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Bir yapıda veya bağımsız bölümde devremülk hakkına sahip olacak kimseler, o yapının veya bağımsız bölümün paydaşları olmalıdırlar. Diğer bir deyişle, devremülk konusu yapı ya da bağımsız bölüm paylı mülkiyete tabi olmalıdır.

KMK 61/1 gereğince, tüm paydaşlarca imzalanacak bir devremülk sözleşmesi yapılmalı ve bu sözleşmede tüm hususular ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Devremülk sözleşmesi, resmi senede eklenir ve devremülk hakkına konu olan yapının ya da bağımsız bölümün kütük sayfasının beyanlar hanesinde gösterilir.

Devremülk hakkı KMK Md. 57 ve devamında düzenlemiştir.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN TEMEL HAKLARI NELERDİR?

1. Devremülk sahibi kendi payına özgülenen dönemlerde, devremülk konusu yapıdan konut olarak yararlanır.
2. Devremülk sahibi kendi payını devretmek suretiyle bu paya özgülenen yararlanma hakkını devredebileceği gibi, bu hak payla birlikte mirasçılara da geçebilir.
3. Devremülk sahibi, devremülk sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, taşınmazdan yararlanmayı ücretli veya ücretsiz olarak başkasına bırakabilir.
4. Devremülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.

DEVREMÜLK KONUSUNDA HUKUKİ DANIŞMANLIK İÇİN BİZİ ARAYABİLİRSİNİZ

DEVREMÜLK AVUKATI

DEVREMÜLK KULLANIM HAKLARI VE SÜRELERİ

Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Yine devre mülk hakkı yılın belli dönemlerine ayrılmalı ve bu süre 7 günden az olmamalıdır. Devremülk hakkına daha uzu süre sahip olmak isteyenler bu süreyi 7’nin katları olarak (14, 21, 28 vb.) artırabilirler.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN KİRALAMA HAKLARI

Devremülk sahibi, devremülk sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, taşınmazdan yararlanmayı ücretli veya ücretsiz olarak başkasına bırakabilir.

Devremülk sahibi dilediği zaman kendi kullanım dönemini, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiraya verebilmektedir. Buna göre üyeler dilerse kendi kullanım dönemlerinin bir haftasını veya iki haftasını belirlenen ilgili form ve prosedürleri yerine getirmek şartıyla kiraya verebilir veya tesis tarafından kiraya verilmesini talep edebilir.

Devremülk kiralanmasında uygulanacak hükümler ise Türk Borçlar Kanunu kiraya ilişkin hükümlerdir.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN YÖNETİMLE İLGİLİ HAK VE SORUMLULUKLARI

Devremülk sahipleri, devremülk sitesinin yönetimine katılma hakkına sahip olabilirler. Bu, karar alma süreçlerine katılma ve devremülkün yönetimine dair fikir beyan etme imkânı sağlar.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN AİDAT VE GİDER ÖDEME YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Devremülk sahiplerinin yetkilerine karşı bazı yükümlülükleri de bulunmaktadır. Her devremülk sahibi kendisine düşen gider paylarını ve gerekli avansları ödemekle yükümlüdür. Devremülk aidatları, mülkün bakım ve onarım masraflarını karşılamak için alınan yıllık ücretlerdir. Bu aidatların düzenli olarak ödenmesi gerekir. Devremülk sahiplerinin hakkını kullanılmaması aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Devremülk yönetimi ve görevlerini yerine getirilmemesi de aidat ödememe için geçerli neden değildir.  Devremülk aidatının ödenmemesi halinde kişinin icra takibine maruz kalması mümkündür. Bu halde ödemenin kesilmeden önce genel değerlendirme yapılması gerekir. Aidata konu olan sosyal imkanlar gibi unsurların yerine getirilip getirilmediğinin değerlendirilmesi ve devremülk iptali sürecinin işletilmesi gerekir.

DEVREMÜLK ORTAK ALAN KULLANIM HAKLARI

Devremülk sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak kullanım alanlarında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına sahip olur. Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devremülk hakkı kurulması aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin iznine tabi olmaz.

DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANIŞLARDA YASAL SONUÇLAR

Devremülk ilişkisi sözleşmeyle kurulur. Devremülk hakkının kurulacağı yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklar, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devremülk sözleşmesinde belirlenir. Sözleşmeye aykırılık hallerinde Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere başvurulmalıdır. Böyle bir durumda satıcının sözleşmeye aykırı bir hareketinin olup olmadığı değerlendirilir. Sözleşmeye aykırı davrandığı ihtimalde sözleşmeden dönülüp dava yoluyla devre mülk sözleşmesinin iptali ve ödenmiş olan bedelin faiz ile iadesi talep edilebilir.

Devremülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde, bu konuda sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN TADİLAT VE YENİLEME SORUMLULUKLARI

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devremülk sözleşmesinde belirlenir. Tarafların, devremülk sözleşmesi yaparken tadilat ve yenilemeye ilişkin sorumlulukları düzenlemesi gerekmektedir.

Devremülk sözleşmesinde tadilat ve yenileme sorumluluklarının düzenlenmemesi durumunda, devremülk sahipleri devremülk hakları boyunca, kendisinin taşınmazın kullanmasından doğan ayıpları gidermekle yükümlüdür. Devremülk sahibi süresi boyunca taşınmazı sözleşmede kararlaştırıldığı üzere ona uygun ve özenle kullanmak yükümlülüğü altındadır. Devremülk sahibi taşınmaza zarar verici davranışlardan sakınmalıdır. Alışılmış kullanma dışında taşınmazın özünü etkileyecek veya ona zarar verecek, değerini düşürecek, varlığını tehdit edecek davranışlar sergilememelidir. Böyle davranışlarda bulunması durumunda, taşınmazda bir ayıp, bozukluk meydana gelirse bunu tadilat ettirmeli, onarmalıdır.

DEVREMÜLK SAHİPLERİNİN MİRAS HAKKI

Devremülk sahibi Devremülk sahibi kendi payını devretmek suretiyle bu paya özgülenen yararlanma hakkını devredebileceği gibi, bu hak payla birlikte mirasçılara da geçebilir. Devremülkün tapusu hazırlanırken, yılın hangi döneminde başlayıp bittiği net olarak yazılır. Devre mülkün sahibi olan kişi eğer vefat ederse, yasal varisleri tarafından sahip olduğu bu hak devam ettirilebilir.

Kişi, sahip olduğu gayrimenkulün niteliklerini ve süresini içeren tapuyu varislerine bırakabilir. Normal bir gayrimenkulün pay edilişindeki eşitlik ilkeleri bu süreli sahiplik için de geçerlidir. Örneğin bir devremülk sahibi vefat etmişse o yıl ki hakkından kanuni yararlanabilirler. Vefat eden kişi eğer aksi bir durum belirtmemişse ya da ortada açık bir vasiyetname bulunmuyorsa, gayrimenkulün yıllık konaklama süresinden bütün mirasçılar eşit olarak yararlanabilir. Yani 3 mirasçı olduğunu ve devremülk tapusunda yıllık 15 gün kullanım hakkı verildiğini varsayarsak, her bir mirasçının beşer gün konaklama hakkı olacaktır.

DEVREMÜLK İLE İLGİLİ YASAL ŞİKAYET VE DAVA HAKLARI

Devremülk iptali ile ilgili hususlar, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiş olup şartları aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.

Devremülk iptali, iki şekilde yapılabilir. Bunlar;

1. Satıcı veya sağlayıcıya noter aracılığı ile cayma bildiriminde bulunarak. (Noterden ihtar çekmek suretiyle.)
2. Satıcı veya sağlayıcıya devremülk sözleşmesinin iptali davası açmak suretiyle.

Noter aracılığı ile cayma hakkının kullanılması neticesinde satıcı tarafından sözleşme aslı, sözleşme gereği alınmış senetler ve varsa yapılan ödemeler iade edilmişse devremülk iptali için dava açılmasına gerek olmaz. Eğer devremülk sözleşmesi kapsamında tapu devri yapılmışsa ayrıca taraflar arasında protokol yapılarak tapunun da satıcıya devri iptali sağlanmalıdır. Ancak ne var ki günümüzde devre mülk sistemlerinin büyük çoğunluğu noterden gönderilen cayma beyanına rağmen tüketiciye herhangi bir iade yapmamaktadır. Bu sebeple devre mülk iptali için dava açılması kaçınılmaz olmaktadır.

Eğer noter aracılığı ile devremülk cayma hakkının kullanılması neticesinde satıcı sözleşme aslı, sözleşme gereği alınmış senetler ve varsa yapılan ödemeleri iade etmiyor ve devredilen tapuyu iade almıyorsa bu durumda dava açılması zorunludur. Bu tip davaların açılacağı mahkeme alıcının devremülkü hangi maksatla aldığı (ticari ya da şahsi kullanım), kaç adet satın aldığı, devremülkün bulunduğu il gibi kriterlere göre değişmektedir.

Kısaca devremülk iptali, noter aracılığı ile cayma hakkının kullanılması ve devremülk iptali davası ile iki şekilde sağlanabilir. Devremülk iptali davası neticesinde mahkeme kararı ile taraflar arasında yapılan devremülk sözleşmesi geçersiz hale gelmekte ve devremülk sahibine devredilen tapu iptal edilmektedir.

Cayma hakkı, Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 7-11 maddeleri arasında düzenlenmiş olup; “Devremülk satın alan kimsenin bu kapsamda akdedilen sözleşmelerin başlangıcından itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai bir şart ödemeksizin cayma hakkı olduğu ve bu hakkın kullanılması ile Devremülk Sözleşmesi’nin kendiliğinden sona ereceği” şeklinde belirtilmiştir.

Yönetmeliğin 8. maddesinde ise açıkça devremülk sözleşmeleri kapsamında cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin noterlikler aracılığı ile yapılması gerektiği belirtilmiştir. Dolayısıyla devremülkünü iptal etmek isteyen tüketici, cayma hakkı süresi olan 14 gün geçmeden;

• Öncelikle, noterlikler aracılığı ile satıcı veya sağlayıcıya bir bildirimde bulunmalı,
• Bu bildirim, sözleşmenin kurulması sırasında satıcı veya sağlayıcı tarafından verilen cayma formu ile yahut cayma kararını bildirir açık yazılı bir beyan ile yapılmalıdır.

Fakat tapu devri yapılmayan devremülklerde noterden ihtar gönderilmesi şartı yoktur.

Devremülk İptali Davası, süresi içerisinde cayma hakkının kullanılmadığı durumlarda, devremülk satın alan tüketiciye iptal hakkı veren bir diğer seçenektir. Devremülk satın alan kimse, cayma hakkı süresi olan 14 gün içerisinde devremülk iptali için noter aracılığı veya cayma formu ile bir bildirim göndermemiş, ancak satıcı veya sağlayıcı uyması gereken yükümlülüklere aykırı hareket etmişse veya taahhütlerine uymamışsa cayma süresi geçmiş olsa dahi devremülkün iptali sağlanabilecektir.

Devremülk iptali için açılacak davalarda yetkili mahkeme birden fazladır;

• Devremülk sözleşmesi gereği alıcıya tapu devri yapılmışsa 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kesin yetkili mahkemedir.
• Eğer tapu devri yapılmadıysa, devremülk satışını yapan satıcı ya da sağlayıcının yerleşim yerine bağlı bulunan mahkeme yetkili mahkemedir.
• Eğer devremülk satışı ticari maksatla yapılmadıysa alıcı tüketici sayıldığından bu durumda yetkili mahkeme tüketicinin yerleşim yeri mahkemesidir.

Devremülk iptali için açılacak davalarda görevli mahkeme;

• Devremülk sözleşmesinde alıcı ticari maksatla hareket etmiyorsa 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca bu hususta görevli mahkeme, tüketici mahkemeleridir.
• Eğer alıcı ticari maksatla hareket ediyorsa (çok sayıda devremülk alıp toplu kiraya vermek ya da sonra daha yüksek fiyattan satmak vb.) bu durumda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemeleridir.

Devremülk sözleşmesinin iptali başvurusunun Tüketici Hakem Heyetinden yapılabilmesi için bazı şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlar;

1. Alıcı tüketiciyse (devremülk ticari maksatla alınmadıysa),
2. Tapu devri yapılmadıysa,
3. Ödenen bedel Tüketici Hakem Heyeti yetki sınırında kalıyorsa

Bu durumda ödenen bedellerin ve sözleşmenin iptali için Tüketici Hakem Heyetine başvuru yapılabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki; Devremülk sözleşmesinin iptali için yukarıda belirtilen Tüketici Hakem Heyetine başvuru şartları mevcut olsa dahi alıcı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği‘nin 8. maddesi gereği mutlaka noterden ihtarname çekmek suretiyle cayma hakkını kullandığını satıcıya bildirmekle yükümlüdür. İhtar sonrası sözleşme gereği ödenen bedeller iade edilmezse ve şartları mevcutsa bu aşamada Tüketici Hakem Heyetine başvurulabilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Devremülk Sahipleri Hangi Haklara Sahiptir?

1. Devremülk sahibi payını devredebilir.
2. Devremülk sahibi vefat ederse bu devremülk hakkı mirasçılara geçmektedir.
3. Devremülk hakkı kurulan taşınmaz üzerinde devremülk hakkı ile bağdaşan diğer ayni haklar tesis edilebilmektedir.
4. Devremülk hakkı, devremülk sahibine kendi devresi içinde taşınmazdan yararlanma hakkı vermektedir.
5. Sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadığı müddetçe devremülk hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir.

Devremülk Hakkı Devredilebilir Mi?

Sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadığı müddetçe devremülk hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir.

Devremülk Sahibi Kullanım Süresi Dışında Devremülkü Kiraya Verebilir Mi?

Devremülk sahibi, devremülk sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, taşınmazdan yararlanmayı ücretli veya ücretsiz olarak başkasına bırakabilir.

Devremülk Sahibi Aidat Ödemek Zorunda Mı? Ödemezse Ne Olur?

Her devremülk sahibi kendisine düşen gider paylarını ve gerekli avansları ödemekle yükümlüdür. Devremülk aidatları, mülkün bakım ve onarım masraflarını karşılamak için alınan yıllık ücretlerdir. Bu aidatların düzenli olarak ödenmesi gerekir. Devremülk sahiplerinin hakkını kullanılmaması aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Devremülk yönetimi ve görevlerini yerine getirilmemesi de aidat ödememe için geçerli neden değildir.

Devremülk aidatının ödenmemesi halinde kişinin icra takibine maruz kalması mümkündür.

Devremülk Ortak Alanlarını Nasıl Kullanabilirim?

Devremülk sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak kullanım alanlarında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına sahip olur. Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devremülk hakkı kurulması aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin iznine tabi olmaz.

Devremülk Sahiplerinin Yönetim Toplantılarına Katılma Hakkı Var Mı?

Devremülk sahipleri, devremülk sitesinin yönetimine katılma hakkına sahip olabilirler. Bu, karar alma süreçlerine katılma ve devremülkün yönetimine dair fikir beyan etme imkanı sağlar.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Devremülk Sahibi Elektrik, Su Gibi Giderleri Kim Karşılar?

Devremülk sahibi, taşınmazı kullandığı süre boyunca bu giderleri ödemekle yükümlüdür.

Devremülk Sahibi Yönetimle Anlaşmazlık Yaşarsa Hangi Yasal Hakları Vardır?

Devremülk sözleşmesinden cayma ve iptal davası devremülk sahibinin yasal haklarındandır.

Devremülk Kullanım Süresini Değiştirme Hakkı Var Mı?

Devremülk hakkı yılın belli dönemlerine ayrılmalı ve bu süre 7 günden az olmamalıdır. Devremülk hakkına daha uzu süre sahip olmak isteyenler bu süreyi 7’nin katları olarak (14, 21, 28 vb.) artırabilirler.

Devremülkteki Yenileme Ve Tadilat Masraflarını Kim Öder?

Devremülk sahibi, taşınmazı kullandığı süre boyunca kullanımından meydana gelen ayıpları ödemekle yükümlüdür.

Devremülk Sahibi Yönetim Kararlarına İtiraz Edebilir Mi?

Devremülk sahipleri, devremülk sitesinin yönetimine katılma hakkına sahip olabilirler. Bu, karar alma süreçlerine katılma ve devremülkün yönetimine dair fikir beyan etme imkanı sağlar.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Kaynakça: Prof. Dr. A. Lale SİRMEN- Eşya Hukuku, 10. Bası, 2022, Yetkin Yayınları, 2022

MERVENUR KABOĞLU

DEVREMÜLK CAYMA HAKKI VE İHTARNAME ÖRNEĞİ

DEVREMÜLK NEDİR?

DEVREMÜLK DOLANDIRICILIĞI NEDİR?