2B ARAZİSİ NEDİR? ÖZELLİKLERİ

Türkiye’de 2B arazisi, imar ve tapu hukuku açısından sıkça gündeme gelen konular arasındadır. Bu tür araziler, orman vasfını yitirmiş ve hukuki olarak orman sınırları dışına çıkarılmış alanlar olarak tanımlanır. “2B” terimi, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin B fıkrasına atıfta bulunur. Bu kapsamda kadastro çalışmaları sonucunda orman sınırları dışına çıkarılmış araziler, 2B arazisi olarak nitelendirilir ve devlet tarafından satışa sunulabilir.

Bu makalede 2B arazisi nedir, kimler bu arazilere hak sahibi olabilir, 2B arazisi nasıl alınır, başvuru süreci nasıl işler ve 2B arazilerinin hukuki boyutu nedir gibi kritik konulara detaylı olarak değineceğiz.

2B ARAZİSİ NEDİR?

2B arazisi, ormana aitken zamanla orman niteliğini kaybetmiş ve devlet tarafından orman alanları dışına çıkarılmış arazilere denir. 2B ismi, Orman Kanunu’nun 2. maddesinin B bendinden gelmektedir.

Bu araziler, tarımsal faaliyetler, yerleşim yerleri ve çeşitli altyapı çalışmaları için kullanılabilir hale getirilmiş alanlardır. Türkiye genelinde yaklaşık 473 bin hektardan fazla 2B arazisi bulunmaktadır. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde yer alan bu araziler, yatırımcılar açısından büyük önem taşımaktadır.

AVUKATA SORU SOR

2B ARAZİLERİNİN ÖZELLİKLERİ

2B arazileri, devlet tarafından orman sınırlarından çıkarılmış ve belirli koşullar altında hak sahiplerine satışı yapılabilen alanlardır. Ancak bu arazilerin bazı önemli özellikleri vardır:

Orman vasfını yitirmiştir ve artık orman statüsünde değildir.
Kadastro işlemleri tamamlanmış ve devlet tarafından satışa sunulmuştur.
Üzerinde altyapı çalışmaları yapılabilir (elektrik, su, doğal gaz gibi).
Tarım, hayvancılık ve yerleşim amaçlı kullanılabilir.
Satışı önceden yasakken, 2009 yılı itibariyle hak sahiplerine satışına izin verilmiştir.

Bu özellikler, 2B arazilerinin yatırım açısından cazip hale gelmesini sağlamaktadır.

2B ARAZİLERİNDE HAK SAHİBİ OLABİLMEK İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

2B arazisi satın almak isteyenlerin belirli şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Hak sahipleri, belirli tarihlerde başvuruda bulunarak bu arazileri satın alma hakkına sahip olabilir.

Kimler 2B arazisi satın alabilir?

2B arazisini uzun yıllardır fiilen kullananlar
Tapusuz olan, ancak üzerinde tarım, hayvancılık veya yapı bulunan kişiler
Devletten kiralamış ve sürekli olarak bu arazileri işlemiş olanlar
Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan araziler üzerinde hak iddia edenler

Bu kişiler, devletin belirlediği süre içinde başvuru yaparak araziyi satın alma hakkı elde edebilir.

2B ARAZİSİ BAŞVURU VE SATIŞ SÜRECİ

1. BAŞVURU SÜRECİ

2B arazisi satın almak için öncelikle hak sahiplerinin belirli bir süre içinde başvuru yapması gerekmektedir.

Başvuru işlemi şu şekilde gerçekleşir:

Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden 2B arazisinin statüsü kontrol edilir.
Belediyeler veya ilgili devlet kurumlarından gerekli belgeler alınır.
Başvuru ücretleri yatırılır (belediye sınırları içinde 2.000 TL, dışında 1.000 TL).
Başvuru süresi tamamlandıktan sonra, hak sahiplerine satış bildirimleri yapılır.

2. SATIŞ VE ÖDEME KOŞULLARI

2B arazileri rayiç bedelinin %70’i üzerinden hak sahiplerine satılır.
Peşin ödemelerde %20 indirim uygulanır.
Ödeme süresi tebligattan itibaren 2 aydır.
Taksitli ödeme imkanı sunulmaktadır.

Hak sahipleri, belirtilen süre içinde ödeme yapmadıkları takdirde arazi üzerindeki haklarını kaybedebilirler.

2B ARAZİSİ NASIL SATIN ALINIR?

2B arazisini satın almak isteyenler, belirli kurallara ve prosedürlere uymak zorundadır. Satın alma süreci şu adımları içerir:

Öncelikle başvuru sürecinde hak sahibi olunması gerekir.
Kadastro müdürlüğü ve ilgili belediyeden tapu ve imar durumu sorgulanmalıdır.
Belediye sınırları içinde mi, dışında mı olduğu kontrol edilmelidir.
Satış bedeli ödenmeli ve noter onaylı sözleşme yapılmalıdır.
Tapu devri gerçekleştirilerek resmen arazi sahibi olunmalıdır.

HAK SAHİPLİĞİ BAŞKASINA DEVREDİLEBİLİR Mİ ?

Hak sahibi olan kişi 6292 Saylı kanunun 6.maddesinin 10. Fıkrasına ve 4 Temmuz 2012 tarih ve 345 Sayılı Emlak Tebliği’ne göre hak sahipliği sıfatını noter huzurunda düzenlenen bir muvafakatname ile başkasına devredilmektedir.

NOT: Muvafakatname, idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde belirlenen rayiç bedelini ödemeden ve belediyelerden satış işleminin gerçekleştirilmeden önce düzenlenmiş olmalıdır. Hak sahipliğinin devredilmesine müteakip en geç 3 ay içerisinde yeni hak sahibinin belirlenen rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus eski hak sahibinin 3 aylık süre içerisinde bedeli ödemesi ve satış işlemini gerçekleştirmesi için kalan sürenin yeni hak sahibi açısından da geçerli olmasıdır. Örneğin eski hak sahibinin 30 gün süresi kalmış ise yeni hak sahibinin de 30 günlük süresi kalmış olacaktır.

ONLİNE HUKUKİ DANIŞMANLIK

2B ARAZİSİNİN SATIŞI VE DEVİR İŞLEMLERİ

2B arazileri, hak sahipleri tarafından üçüncü kişilere satılabilir. Ancak, satış işlemi noter huzurunda yapılmalı ve resmi olarak tapu devri gerçekleştirilmelidir.

Satış işlemleri noter onaylı muvafakatname ile yapılmalıdır.
Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden gerekli belgeler alınmalıdır.
Noterde yapılan sözleşme, Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilmelidir.

Bu süreç tamamlandıktan sonra, 2B arazisinin yeni sahibine resmi olarak tapu devri gerçekleştirilir.

2B ARAZİLERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

2B arazisi satın alırken bazı önemli noktalara dikkat edilmelidir:

✔ Arazi, halen devletin mülkiyetinde mi, yoksa satış süreci tamamlanmış mı kontrol edilmelidir.
✔ Belediye ve Tapu Müdürlüğü’nden imar durumu sorgulanmalıdır.
✔ Satış bedeli ve ödeme koşulları detaylı olarak araştırılmalıdır.
✔ Arazi üzerinde herhangi bir ipotek veya şerh olup olmadığı incelenmelidir.
✔ Satış işlemi noter huzurunda ve resmi kurumlar aracılığıyla yapılmalıdır.

İDARECE TEBLİĞ EDİLEN SATIŞ BEDELİNE KARŞI İTİRAZ EDİLEBİLİR VEYA DAVA YOLUNA GİDİLEBİLİR Mİ ?

6292 sayılı kanunun 6. Maddesinin 8. Fıkrasında, tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyeceği ve satış bedeline karşı dava açılmayacağı düzenlenmekteydi. Bu cümle Anayasa’nın 35. ve 40. maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle Anayasa Mahkemesinin 11 Temmuz 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2023/27 E:, 2023/100 K. ve 18/05/2023 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Anayasanın 35. Maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. Mülkiyet hakkı, kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme imkanı veren bir haktır.

Anayasanın 40 maddesi ise kişilerin yargı makamları ile idari makamlar önünde haklarını arayabilmelerine kolaylık ve imkan sağlanması zorunluluğunu öngörmektedir. Bu hususta hakları ihlal edilen kişilerin ilgili yargı veya idari merciler nezdinde şikayetlerini dile getirmesi konusunda devlete gerekli ve yeterli mekanizmaları oluşturması ödevini yüklemektedir. Dolayısıyla, idarenin taşınmazın rayiç bedelini doğru tespit edeceği ve bu bedel üzerinden satış bedelini de hatasız bir şekilde hesaplayacağının aksi ileri sürülemeyecek şekilde kabul edilmiş olması mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilecektir. Zira idarenin, rayiç bedeli yanlış belirlemesi veya satış bedelini hatalı bir şekilde belirlemesi mümkündür. Bu sebeplerle Anayasa Mahkemesi de bu cümleyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir.

Burada bahsedilmesi ve unutulmaması gereken bir husus da Anayasa Mahkemesi’nin 21/04/2022 tarih ve 2021/46 E., 2022/47 K. sayılı kararıyla iptal edilen 6292 sayılı kanunun 6. Maddesinin 13. Fıkrasıdır. Bu hükümde hak sahiplerinin, idarenin eş değer taşınmazın satışına ilişkin teklifini kabul etmemeleri durumunda doğrudan satış hakkından yararlanamayacakları, başkaca bir talepte bulunamayacakları ve hak ve tazminat talep edemeyeceklerini, dava açamayacaklarını düzenlemekteydi. Bu fıkra hükmü de idarenin teklifine karşı idari ve yargı mercilerine başvuru yollarını kapatmak suretiyle mülkiyet hakkının ve etkili başvuru hakkının ihlal ettiği gerekçesi ile iptal edilerek yürürlükten kaldırıldığını hatırlatalım.

2B ARAZİSİ NEDİR ÖZELLİKLERİ

SONUÇ

2B arazileri, orman niteliğini yitirmiş ve devlet tarafından satışa sunulmuş araziler olup, belirli şartları sağlayan hak sahiplerine öncelikli olarak satılmaktadır. Bu araziler, tarımsal, ticari veya konut amaçlı kullanılabilir ancak satın alma sürecinde hukuki prosedürlere uyulması büyük önem taşımaktadır.

Eğer bir 2B arazisi satın almayı planlıyorsanız, tapu kaydı, imar durumu ve hukuki prosedürleri dikkatle incelemeniz gerekir. Hukuki danışmanlık alarak süreci daha güvenli hale getirebilir ve yatırımınızı doğru şekilde yönlendirebilirsiniz.

📌 2B arazileri ile ilgili daha fazla bilgi almak ve hukuki destek için hukuk büromuzdan danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.

2B Arazisi ne demek?

Türkiye sınırları içerisinde yer alan ve kadastro işlemi yapılarak orman vasfını yitirdiği belirlenen alanlara 2B arazisi denir. 2B arazisi, ismini ilgili olduğu yasadan alır (Orman Kanunu, 2. madde, B bendi) ve bu yasa, devlet tarafından düzenli olarak güncellenerek resmi yayınlarca vatandaşlara sunulur.

2B Arazisi satın alınabilir mi?

Yasa gereği, orman köylüsü olmayan üçüncü kişilere 2B arazilerinin satışı yapılamaz. Hazineye ait tarım arazileri olarak geçen 2B statülü araziler üzerinde hak sahibi olmak için aşağıdaki şartları yerine getirmek gerekir.

2B Arazisi Nasıl Alınır?

Orman özelliğini kaybeden ve özel mülkiyet için açık hale getirilen 2B arazilerde 6292 sayılı kanun çerçevesinde hak sahibi olabilecek koşulları oluşturan bireyler veya kuruluşlar belirli adımları takip ederek bu arazileri satın alabilmektedir. Bu noktada öncelikle oluşturulan başvuru süresinin takip edilmesi gerekir. Genellikle 2B araziler satışa sunulduğunda 6 ay gibi bir başvuru süresi yer alırken, bu süre içerisinde başvurmak isteyen kişiler gerekli belgeleri hazırlamalıdır. Talep edilen belgeler ise aşağıdaki şekilde olacaktır.

Başvuru dilekçesi
Kurumlar için işlem yapacak kişiye verilmiş yetki belgesi
Kimlik fotokopisi
Başvuru ödeme dekontu
Gereken noktada mirasçılar için veraset ilamı

Belgeler hazırlandıktan sonra Tarım ve Orman Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne ya da yerel yönetimlere başvuru yapılır. Daha önceden harç ödenerek dekont belgeler arasına eklenirken, başvuru sırasında da talep edilen ödemelerin yapılması gerekir. Tüm başvurular süreç içerisinde tamamlandıktan sonra yerel yönetimler ve il müdürlükleri bu başvuruları değerlendirerek uygun başvurular için satış süreci başlatır. 2B arazi satın almak için bu süreci takip etmek, kanuna uygun bir şekilde mecburiyet oluşturmaktadır.

2B Arazisi Devredilebilir Mi?

Orman niteliğini yitirmiş olan ve tekrardan ormanlaştırılması mümkün olmadığı için halka satışa açılmış olan 2B arazilerde devir işlemleri de merak edilen önemli bir konudur. Bu arazi türü üzerinde hak sahibi olan birey veya kuruluşlar 4 Temmuz 2012 tarihinde 345 numarası ile yayınlanmış Emlak Tebliği çerçevesinde hak sahipliğini devretme şansına sahip olmuştur. İşlemler yine pratik bir şekilde noter huzurunda gerçekleştirilmektedir. Noter huzurunda 2B arazisi devretme muvafakatnamesi hazırlanarak devir işlemleri tamamlanabilir.

2B Araziye Ev Yapılır Mı?

Orman vasfından çıkarılan 2B arazileri genel olarak tarım ve hayvancılığa tahsis edilmiş arazilerdir. Ancak tarım dışı kullanım için tahsis sağlandığında yerel yönetimler tarafından bu arazilerde imar planları oluşturulabilir. 2B araziler imara açık bir hale getirildiğinde elbette konut yapımı için kullanılabilecek bir konuma da ulaşacaktır. Her halükarda ise 2B arazi imara açılsa dahi ev inşa edilmesi noktasına yerel yönetimler yönetmelik ve iman planlarına göre belirli kurallar koyacaktır.

2B Arazisinin Tapusu Olur Mu?

2B arazisinin tapusu olabilir. 2B arazilerinin satışı gerçekleştikten sonra, yeni sahibine resmi tapu belgesi verilir. Bu tapu belgesi, arazinin yeni sahibinin mülkiyet haklarını yasal olarak tanır ve kayıt altına alır. Böylece, 2B arazisinin alım-satımı ve devri, diğer özel mülkler gibi tapu işlemleriyle resmileştirilmiş olur.

2B’den Alınan Yerler Satılabilir mi?

2B’den alınan yerler satılabilir. 2B arazisini satmak isteyen kişilerin yerel yönetimlerin veya ilgili mevzuatın belirlediği kurallara uygun hareket etmeleri önemlidir. Satış aşamaları; değerlendirme ve fiyat belirleme, arazi ilanını pazarlama süreci, potansiyel alıcılarla iletişime geçme ve nihayetinde sözleşme ve tapu işlemleri olarak sıralanabilir.

2B Orman Arazisi 3. Kişiye Satılabilir Mi?

2B orman arazilerinin satışı noter satış sözleşmesi ile ile olur bu şekilde 3. Kişilere devri mümkündür. Satış sözleşmesi, tapu dairesinde tescil edildikten sonra satış işlemi tamamlanır.

2B ARAZİNİN SATIN ALINMA USULÜ NASIL İŞLEMEKTEDİR ?

Öncelikle hak sahiplerine satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için arazilerin orman sınırları dışına çıkarılması işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Daha sonrasında ise hak sahibi olanlardan birinci fıkra kapsamında olanlar bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde, ikinci fıkra kapsamına girenler ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 8 ay içerisinde idareye başvurarak bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını talep edebilmektedirler. Bu hükümlerle hak sahiplerine tanınan talep hakkının ekonomik bir değer taşıması nedeniyle mülk teşkil edildiği sonucuna ulaşabiliriz.

NOT: Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazlarda satış bedeli rayiç bedel üzerinden hesaplanmaktadır. 400 m²’ye kadar olan kısmı için rayiç bedelin %50’si, fazlası için ise rayiç bedelin %70’i üzerinden hesaplanmaktadır.

NOT: İdarece belirlenen satış bedeli peşin ödenebileceği gibi taksitle de ödenmesi mümkündür. Tamamının peşin ödenmesi halinde %20, en az yarısının peşin ödenmesi halinde de %10 oranında indirim uygulanmaktadır.

NOT: Satış bedellerinin idarece yapılan tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde ödenmesi gerekmektedir.